Hans Pars, CEO Wereldhave: de overheid kan verduurzaming snelheid geven

Datum: 22-06-2011

Hans Pars, CEO Wereldhave: de overheid kan verduurzaming snelheid geven

Hans Pars in gesprek met Felix Gruijters van NUON. De overheid mag de regie veel strakker voeren als het gaat om de verduurzaming van vastgoed, vindt bestuursvoorzitter Hans Pars van Wereldhave. ‘De overheid heeft een grote klont boter op het hoofd.’

Op de hoek van de Nassaulaan in Den Haag, bij de kruising met de Javastraat, bevindt zich het gebouw van Wereldhave, een internationaal belegger in vastgoed die veel belang hecht aan duurzaamheid. Bestuursvoorzitter Hans Pars vertelt in zijn ruime werkkamer met ouderwetse dubbele ramen dat dit pand dateert uit de negentiende eeuw. Het heeft geen moderne snufjes, er is geen mechanische ventilatie, laat staan koeling – ‘Als het warm is moet je maar gewoon het raam open doen’. Slechts in enkele ruimtes is wat koeling mogelijk. ‘Het is een heel traditioneel gebouw, maar absoluut duurzaam als je kijkt naar de tijd dat het er al staat, de locatie en naar hoeveel er aan veranderd is. Het is nu een kantoorgebouw, maar het zijn ooit woningen geweest, het is geloof ik ooit een bank geweest en je zult er ooit ook wel weer iets anders mee kunnen doen’, zegt Pars. ‘En dat heeft niet zoveel met het gebouw te maken, maar veel meer met de omgeving.’ En juist die kwaliteit van locatie en omgeving wordt gemakkelijk vergeten als het gaat om duurzaamheid. Pars: ‘Je moet vooral een gebouwde omgeving creëren die een lange levensduur tegemoet gaat. Dan is het duurzaam. Je kunt je voorstellen dat dit specifieke gebouw in deze omgeving er over honderd jaar nog staat.’

Dus de locatie van een gebouw is belangrijker dan het gebouw zelf? Want een gebouw kun je altijd wel weer verduurzamen. ‘Dat klopt. Kijk maar naar de kantoorontwikkelingen langs de snelweg, Van die monoculturen die na tien, vijftien jaar al niet meer in zwang zijn. Mensen willen daar niet meer zitten. Een kantoorgebouw is niet zomaar iets: de omgeving is belangrijk, de bereikbaarheid van de locatie en wat er in de nabije omgeving te beleven valt.

Duurzaamheid en kwaliteit hebben in die zin ook iets met elkaar te maken. Maar in de ruimtelijke ordening is dat een tijdlang niet meegewogen. In de jaren tachtig en negentig, met de opkomende zakelijke dienstverlening, was er veel vraag naar kantoren. Een stad als Amsterdam had in de binnenstad te beperkte mogelijkheden, dus lag het voor de hand om vooral aan de rand te zoeken naar nieuwe kantoorlocaties. Alleen zijn we daar wat in doorgeslagen.

Naast de circle of blame, waarbij niemand de verantwoordelijkheid op zich neemt voor de duurzaamheid en maar naar elkaar blijft wijzen, heb je eenzelfde soort wiel van de projectontwikkeling. Een politicus heeft altijd plannetjes, maar geen financiering. Die financiering vindt hij door grond uit te geven. Er is altijd wel een bouwer en een ontwikkelaar die daarop iets wil realiseren, een financier die het wil financieren en een belegger die het wil kopen. Op die manier hebben we een nieuw wiel op gang geholpen.’

En zo zijn er steeds meer kantoorgebouwen gebouwd. Hoe kun je zo’n wiel voorkomen? ‘Er is een tijd geweest waarin er nog centrale regie was wat betreft planning van ruimte, maar in de jaren negentig moest je het vooral aan de markt overlaten. Op het gebied van winkelcentra is de regie veel strakker geweest dan bij kantoorgebouwen. Daarom is er geen wildgroei. Er was ooit een plan voor een megawinkelcentrum in Geldermalsen, maar dat werd afgeschoten. Toen hebben de projectontwikkelaars het nog een keer tevergeefs geprobeerd in Venlo en ook nog in Tilburg. Dat wij in Nederland zo zorgvuldig omgaan met grootschalige winkelprojecten, is omdat we de binnensteden willen beschermen. Die binnensteden functioneren over het algemeen vrij goed. Dat komt ook door de werk-, woon- en horecafuncties die er zitten. En dan heb je het weer over kwaliteit van omgeving.’

Bent u van mening dat de overheid meer de regie in handen moet nemen? ‘Ja, als het gaat om belangrijke zaken zoals de gebouwde omgeving. Sommige dingen zijn simpelweg niet te liberaliseren. Het openbaar vervoerssysteem in Nederland is ook een zwaar door de overheid gestuurde aangelegenheid. Dat kan ook bijna niet anders, je kunt zoiets niet aan de markt overlaten.’

Hoe ver mag de overheid gaan? Amsterdam wil eigenaren verplichten het te melden als een pand zes maanden leegstaat, zodat ze het kunnen herbestemmen. Niet melden betekent een boete. ‘Het is chiquer als gemeenten en provincies de hand eens wat meer in eigen boezem steken. Veel van de kantoorgebouwen die nu leegstaan – momenteel is dat al vijftien tot twintig procent – waren al niet duurzaam vanwege de locatie waarvoor de overheid grond heeft uitgegeven. De overheid heeft in die zin een enorme klont boter op het hoofd.

‘Met de maatregel die u noemt los je het overaanbod van kantoorgebouwen niet op. Met herbestemming alleen kom je er niet. Als je het echt wilt oplossen zijn rigoureuze maatregelen nodig. Staat een kantoorgebouw na twee jaar nog leeg – zes maanden lijkt me voor kantoorruimte wat kort – lever het dan maar in bij de gemeente tegen grondwaarde. Die heeft de plicht om het gebouw te slopen en kan de grond weer voor iets nieuws gebruiken, of er openbaar groen van maken. Ik geloof dat gedeeltelijke sloop uiteindelijk de enige oplossing voor het overaanbod is.’

Hoe gaat Wereldhave zelf om met dit probleem? Jullie hebben af en toe toch ook wel panden die leegstaan? ‘In Nederland hebben we nog maar twee kleine kantoorgebouwen. We hebben een aantal jaren terug besloten ons in Nederland te richten op winkelcentra, en bij winkelcentra speelt het probleem van leegstand niet. De meeste centra die wij hebben zijn al twintig tot dertig jaar oud en liggen op een goede plek die zeer in trek is. Er zijn nog wel investeringen nodig om de gebouwen duurzaam te maken. Het terugdringen van energieverbruik in winkelcentra staat nog in de kinderschoenen. Ik denk dat we wat dat aangaat pas een eerste golf hebben gezien bij nieuwe kantoorgebouwen.’

Wat doen jullie dan aan duurzaamheid bij de winkelcentra? Ikea in Amerika pakt elke dag een moment om even de lichten te dimmen. Hebben we hier in Nederland al over nagedacht? ‘Nee, zoals ik al zei staan we hier echt nog aan het begin. Wij zijn met Dura Vermeer en Unica een pilotproject gestart om te kijken hoe je een winkelcentrum kunt verduurzamen. Eggert in Purmerend, een van de centra uit onze portefeuille, gebruiken we om dat eens grondig te analyseren. Wat gebeurt er eigenlijk op het gebied van energie, wat zijn de materiële aspecten en wat zouden we daar eventueel aan kunnen verbeteren? Een supermarkt wordt bijvoorbeeld gekoeld, andere winkeliers zijn aan het verwarmen. Wat je ook ziet, is dat alle winkelunits hun eigen installaties hebben.’

Kun je de ervaringen die jullie in andere landen opdoen hier niet toepassen? ‘Een winkelcentrum in Nederland is niet heel anders dan een winkelcentrum elders. Maar in het ene land wordt de ene energievorm meer gestimuleerd door de overheid dan de andere. In Spanje bijvoorbeeld zijn er subsidieregelingen voor zonnecollectoren. Nederland loopt daar niet in voorop.

‘onze ervaringen in specifieke gevallen zijn ook niet simpelweg te kopiëren voor andere projecten, maar we pakken ze wel mee om te kijken hoe we zoiets in een andere situatie kunnen toepassen. We hebben in Parijs bijvoorbeeld in een kantoorgebouw een miljoen euro geïnvesteerd in koude-warmteopslag, waardoor we het gebouw veel efficiënter en ook energetisch op een betere manier kunnen koelen. Een grote ijsmachine produceert vooral ’s nachts veel ijs, om daar gedurende de dag mee te koelen. Dan kun je zeggen: hoe duurzaam is dat? Maar je zorgt er in ieder geval voor dat het energieverbruik niet te veel piekt en uitgesmeerd wordt over de dag. In Frankrijk wordt relatief veel verwarmd en gekoeld met elektriciteit. In Nederland verwarmen we meer middels gas. Waar het in het ene land meer om koeling gaat, gaat het in een ander gebied juist meer om verwarming.’

Jullie hebben nooit gedacht: wij kopen zonnecollectoren voor alle winkelcentra? Er is immers zoveel dakoppervlak. ‘Je kunt niet even zeggen: om het duurzaamheidprobleem te tackelen moet je dit of dat doen. Het is een proces. En je wilt ook niet te snel schakelen. Want zonnecollectoren zijn wel leuk, maar hoe duurzaam zijn ze eigenlijk? Dat valt tegen als je kijkt naar het fabricageproces, hoe lang ze meegaan en wat de milieubelasting is als je ze kwijt moet. Je moet jezelf de tijd geven om slimme oplossingen te bedenken.

‘Wij zijn nu concreet bezig met een project om van onze hele portefeuille – van Amerika tot Finland en Spanje – het energieverbruik in kaart te brengen. Daar worden we ook min of meer toe verplicht door allerlei benchmarks waar wij mee te maken hebben, zoals de Dow Jones Sustainability Index. We gaan bemeteren met intelligente meters, zodat we op elk moment het verbruik weten en ook kunnen vaststellen als er iets mis is. Als het waterverbruik in het weekend te hoog is, kan dat bijvoorbeeld komen omdat een closetpot doorloopt. Dat kun je oplossen. En zo zijn er wel meer simpele winsten te behalen. Verlichting gaat in de meeste gebouwen nog steeds handgeschakeld, terwijl je eenvoudig kunt overstappen op sensoren. Om zoiets algemeen door te voeren, geloof ik in het nut van regelgeving van de overheid.’

U benadrukt opnieuw die rol van de overheid, terwijl Wereldhave tien jaar geleden juist uit de circle of blame is gestapt en een voortrekkersrol heeft genomen. Jullie hebben toen gezegd: wij gaan focussen op duurzaamheid en daarin investeren. ‘Ja, maar dat doen we dan vooral bij nieuwe complexen. Bij een nieuw gebouw is het relatief gemakkelijk om aandacht te besteden aan duurzaamheid. Bij de bestaande voorraad is dat nog niet zo evident. Je kunt invloed uitoefenen op een aantal onderdelen van een gebouw. Dakisolatie is bij een winkelcentrum bijvoorbeeld relevant en gevelisolatie bij een kantoorgebouw. We kunnen ook nog wel lichte druk uitoefenen op winkeliers om met duurzaamheid bezig te zijn en we kunnen invloed uitoefenen op wie onze huurders zijn. Maar als een huurder lange dagen werkt en ook in het weekend het gebouw intensief gebruikt en daardoor veel energie gebruikt, hebben wij daar geen greep op. Daarvoor heb je dan toch regelgeving nodig.’

Je kunt wel allerlei investeringen doen, maar uiteindelijk is toch de vraag: wie gaat dat betalen? ‘Natuurlijk kun je niet tot het oneindige in duurzaamheid investeren. De investering die we hebben gedaan in het kantoorgebouw in Parijs hadden we niet hoeven doen, maar we dachten dat we het zo sneller konden verhuren. En dat bleek het geval. Het elektriciteitsbedrijf EDF heeft het gebouw gehuurd voor negen jaar. Een van de redenen daarvoor was puur de duurzaamheid. Dus daar waar het zich loont zullen we als investeerders wel actief zijn, maar ik denk uiteindelijk dat het tempo voor ons, eigenaren en andere investeerders, wordt bepaald door de overheid. Gebouweigenaren gaan bovenop de voorschriften van de overheid niet zo snel nog eens wat additionele voorschriften van zichzelf toepassen, want daar hangt een prijskaartje aan. En we moeten er als maatschappij ook over nadenken hoeveel geld we met zijn allen bereid zijn te betalen.’

Jullie zijn niet bang dat bijvoorbeeld een pensioenfonds het belang in Wereldhave terugbrengt omdat het minder oplevert door de investeringen in duurzaamheid? ‘Wij hebben nogal wat pensioenfondsen die aandeelhouder bij ons zijn en zij hechten grote waarde aan duurzaamheid. Dat geldt vooral voor de grote pensioenfondsen. Maar het is een dilemma. De zekerheid van pensioenen hangt immers in grote mate af van het rendement. Toch willen veel deelnemers dat het rendement behaald wordt op een maatschappelijk verantwoorde manier. Men beseft dat duurzaamheid niet overwaait. Je kunt je niet verschuilen achter het idee dat je er niets aan kunt doen of dat het niet jouw pakkiean is. De pensioenfondsen hebben toch ook te maken met die maatschappelijke realiteit.’

Is het dan puur een imagokwestie? Uiteindelijk moeten beleggingen toch geld opleveren. ‘Ik vergelijk de situatie van nu vaak met de kwestie van brandveiligheid van gebouwen vroeger. We vinden het tegenwoordig heel gewoon dat ieder gebouw brandveilig is. We stellen niet meer de vraag of een gebouw brandveilig moet zijn en of je daar dan wel geld mee kan verdienen. Die kosten calculeer je gewoon in. Je wilt het immers niet op je geweten hebben dat een gebouw afbrandt en er slachtoffers vallen. En nu is er eenzelfde soort issue rond duurzaamheid. Nu gaat het om de vraag: als je met hetzelfde gemak energie kunt besparen, waarom zou je het dan nalaten?’

Felix Gruijters is manager sales bij Nuon

Bovenstaand artikel is gepubliceerd in de special Groen Vastgoed in samenwerking met Nuon.

Lees ook:
> CV Hans Pars, CEO Wereldhave
> Hans Pars nieuwe CEO Wereldhave
> Wereldhave Belgium koopt ontwikkelingsprojecten ING
> Nuon bedrijvenpagina
> Wereldhave verwerft duurzaam bouwproject in Parijs

Hans Pars

  • Bestuursvoorzitter WonenBreburg
  • Wereldhave
  • Raad van Bestuur
  • Executive Committee
  • Commissarissen
Dirk Anbeek CEO
Robert Bolier CFO (Chief Financial Officer)