Investeren in duurzaam vastgoed loont

Auteur: Hans Schelvis en Perry Verberne | 23-06-2011

Investeren in duurzaam vastgoed loont

Analyse van Hans Schelvis (manager ontwerp & realisatie Ebatech) en Perry Verberne (algemeen directeur Ebatech):

Verduurzaming van commercieel vastgoed heeft de toekomst. Eigenaren, verhuurders en huurders varen er wel bij, zowel qua kostenefficiency als imagotechnisch.

Hoe duurzaam is ons kantoor nou precies? En hoe duurzaam willen we het hebben? Met die uitdaging zijn steeds meer verhuurders en huurders bezig. Ook voor vastgoedeigenaren en beleggers is verduurzaming van commercieel vastgoed een onderwerp dat kansen biedt.

Duurzaam vastgoed
De huidige malaise in het commercieel vastgoed (leegstand van tien tot vijftien procent, stagnatie van nieuwbouwprojecten) is nog lang niet voorbij. Duurzaam innoveren en renoveren is een effectieve manier om weer waarde aan een kantoor- of winkelpand toe te voegen, ongeacht of dat pand leegstaat of verhuurd wordt: de waarde van het vastgoed neemt toe en de verhuurder kan een hogere huurprijs vragen, zo blijkt uit onderzoek. Vanwege de stilstand in nieuwbouw is het logisch dat partijen nu extra focussen op verduurzaming, met name op momenten dat ze hun bestaande kantoor- en winkelpanden renoveren of deze een nieuwe functie geven (transformeren). Belangrijke speerpunten hierin zijn bijvoorbeeld verbetering van de isolatie van gebouwen en het verbeteren en verduurzamen van bestaande verwarmings- en koelinstallaties. Daarbij streven partijen naar maximale efficiency: een lager energieverbruik, minder uitstoot van co2 en minder kosten. Met als ‘ondergrens’ het behoud van comfort voor de gebruiker van het pand. Simpel gezegd: medewerkers willen in een prettig klimaat werken.

Stijging energieprijzen
Er zijn meer redenen die de toenemende aandacht voor verduurzaming van commercieel vastgoed rechtvaardigen. Om te beginnen de fundamenteel stijgende energieprijzen: wie zuinig met energie omgaat, bespaart direct flink op zijn energierekening. Ook de steeds strengere milieuwetgeving en -regelgeving vanuit de Europese Unie noodzaakt organisaties in toenemende mate serieus werk te maken van duurzaam vastgoed.

Imago

Een andere factor waardoor de vraag naar duurzame vastgoedprojecten de komende jaren verder zal stijgen, is het beleggingsbeleid van institutionele beleggers. Zij willen – vanwege hun streven maatschappelijk verantwoord te ondernemen – een steeds groter deel van hun vastgoedportefeuille duurzaam beleggen. En ze weten dat duurzaam vastgoed op termijn relatief meer rendement oplevert omdat een groeiend aantal bedrijven daadwerkelijk bereid is meer huur te betalen voor duurzame huisvesting. En dan is er nog de factor pr. Voor zowel beleggers en verhuurders als huurders geldt: hoe duurzamer het vastgoed dat je bezit, verhuurt of huurt, des te beter dat is voor je imago.

Verduurzamen
Ook in onze praktijk zien we dat steeds meer organisaties hun vastgoed willen verduurzamen, of kiezen voor het huren van louter duurzame kantoorpanden. Trendsetter is de overheid, verreweg de grootste huurder van Nederland, die begin 2010 aankondigde alleen nog maar vastgoed te willen huren met een (energiezuinig) A-, B- of C-label. Dat is een veelzeggend en baanbrekend initiatief.

Sluipverbruik
Steeds meer (ver)huurders overwegen te investeren in technieken om hun pand te verduurzamen; vroeger focusten ze daarbij sterk op de terugverdientijd – uiteenlopend van drie tot acht jaar – maar dat argument is de laatste jaren niet meer zaligmakend. Waar moet je als huurder of verhuurder beginnen als je aan de slag wilt met die verduurzaming, bijvoorbeeld met het beter isoleren van vloeren, ramen en daken of het verbeteren of vervangen van verwarmings- en koelinstallaties? Ook hier geldt het adagium: meten is weten, gissen is missen. Een keuze voor verstandig energiemanagement begint bij systematische energiemonitoring, het constant meten en registreren van de energiestromen. Die data bieden gedetailleerd inzicht in ondermeer het energieverbruik en zijn daarmee het richtsnoer om doeltreffend energie – en daarmee kosten – te besparen. Door te monitoren maak je bovendien de effecten van genomen maatregelen meetbaar.

Wie maatregelen wil treffen om een kantoor- of winkelpand te verduurzamen, kan zich niet beperken tot louter technische oplossingen. Er zijn nog twee belangrijke factoren. Ten eerste het gedrag van gebruikers: mensen moeten zich realiseren hoe ze met energie omgaan. Dat is vaak niet al te zorgvuldig. Als een afdeling overwerkt op zaterdag, wordt van tevoren de instelling van de verwarming aangepast, zodat de mensen niet in de kou zitten te werken. Maar wie zet daarna de instelling weer terug in zijn oude stand? Niemand, en dan staat de verwarming vervolgens iedere zaterdag aan. Dergelijk ‘sluipverbruik’ kan men terugdringen door een betere bewustwording; ook iemand specifiek verantwoordelijk stellen voor het volledige energiemanagement (in praktijk vaak de faciliteitenmanager) werkt goed.

Langetermijndenken 
Een tweede factor is het beleid van de verhuurder of huurder: omdat eenmalige acties weinig zin hebben moet deze kiezen voor een planmatige aanpak, goede afspraken maken over het energiemanagement, en deze afspraken ook nakomen. Dat lijkt een open deur, maar schiet er in praktijk vaak bij in. Binnen dit duurzaamheidbeleid past ook het adequaat opleiden van betrokkenen als faciliteitenmanagers: nieuwe duurzaamheidtechnieken worden steeds ingewikkelder en vergen ook van de gebruikers grondige kennis.
Wie een kantoor- of winkelpand toekomstbestendig wil renoveren of transformeren, moet niet alleen denken in termen van kosten en baten, maar ook de langere termijn in de overweging betrekken. Stel, een verhuurder investeert nu het nodige kapitaal in een elektrotechnische installatie, dan is het wellicht goed om tegelijk ook voorbereidingen voor het plaatsen en aansluiten van zonnepanelen te treffen: als zonne-energie over bijvoorbeeld tien jaar ruim voorradig en relatief goedkoop is, kan de gebruiker van het pand te zijner tijd gemakkelijk overschakelen. Bovendien levert een dergelijke investering een meerwaarde op voor het pand.

In het commercieel vastgoed zetten verschillende partijen momenteel grote stappen in het verduurzamen van hun vastgoedportefeuille. Maar we zijn er nog lang niet. Wij verwachten dat de technologie de komende jaren verder zal verbeteren en nieuwe kansen zal bieden.

Bovenstaand artikel is gepubliceerd in de special Groen Vastgoed in samenwerking met Nuon.

Lees ook:
> Wubbo Ockels, hoogleraar duurzame technologie, over happy energy
> Hans Pars, CEO Wereldhave: de overheid kan verduurzaming snelheid geven
> Nils Kok, Flip Verwaaijen en Albert Hulshoff in gesprek over groen vastgoed
> Koudeproject Nuon: hoofdkantoor Endemol wordt onconventioneel gekoeld

Wat vond u van het artikel? Stem / Waardeer:



Score 0 | 0 Waarderingen

Meer opinie