Huizenmarkt zonder fundament

De huidige ophef over de markt voor hypotheken voor huiseigenaren met lage kredietwaardigheid - de zogenoemde subprime hypotheken - is weinig meer dan de gebruikelijke paniekreactie waarmee innovaties op de hypotheekmarkt altijd worden verwelkomd. De krant concludeert: “Bijna iedere nieuwe hypotheekvorm zorgt ervoor dat meer mensen in aanmerking komen voor een lening, en dat leidt altijd tot de kritiek dat die mensen worden verleid om een huis te kopen dat zij zich eigenlijk niet kunnen veroorloven.” De opkomst van de subprime hypotheek is op deze regel geen uitzondering.Met deze relativering laat The New York Times een verrassend geluid horen. De afgelopen maanden heeft de subprime crisis commentatoren vooral geïnspireerd tot doemverhalen. De Amerikaanse huizenmarkt zou instorten, grote banken zouden omvallen, en dat alles zou de opmaat zijn voor een recessie die de rest van de wereld meesleept. Trek de broekriem maar een paar gaatjes strakker, want de magere jaren staan op het punt van beginnen.

Kleine lettertjes

Aan argumenten hebben de doemdenkers geen gebrek. De onderkant van de Amerikaanse huis- en hypotheekmarkt is behoorlijk verrot. De afgelopen jaren is het aantal huiseigenaren met een risicovolle hypotheek sterk gestegen. Volgens cijfers van Lehman Brothers valt nu zo’n vijftien procent van de Amerikaanse hypotheken in de risicovolle subprime-klasse. Vijf jaar geleden lag dat percentage nog rond de zes. Nog eens zeven procent van de hypotheken bestaat uit de nauwelijks veiliger ‘Alt-A hypotheken’. Bijna een kwart van de Amerikaanse hypotheken is dus van een bedenkelijke kwaliteit. Het zijn leningen aan mensen met een onbetrouwbaar kredietverleden, kleine zelfstandigen zonder aantoonbaar inkomen, nieuwe instromers op de arbeidsmarkt en alle andere Amerikanen die bij de gewone banken geen kans maken. Zij konden de afgelopen jaren terecht bij gespecialiseerde hypotheekverstrekkers als New Century, Countrywide en HSBC Finance. Daar deden ze niet moeilijk over futiele zaken als loonstrookjes of werkgeversverklaringen. Een zelf geschreven briefje met het jaarinkomen en een betrouwbare blik waren voldoende om in aanmerking te komen voor een tophypotheek. Tekent u hier maar, en let vooral niet op de kleine lettertjes. Hypotheekverstrekker New Century deed niet moeilijk over loonstrookjes In hun ijver om voor een steeds grotere groep mensen de Amerikaanse droom van een eigen huis waar te maken, waren veel hypotheekverstrekkers zuinig met informatie over de voorwaarden van de hypotheek. Veel nieuwe huiseigenaren kwamen er pas laat achter dat hun hypotheek na één of twee jaar met een vaste, lage rente automatisch overschakelde op de hogere, variabele rente. Tot 2005 was dat geen probleem. Het officiële rentetarief van de Amerikaanse centrale bank (Fed) was laag, dus de variabele rente ook.

Betalingsachterstand

Maar in 2005 begon de Fed met een reeks van renteverhogingen. Dat maakte de variabele hypotheekrente veel minder draaglijk, en het aantal Amerikanen dat de maandlasten niet langer kon opbrengen nam toe. In het eerste kwartaal van 2007 liep het percentage huiseigenaren met betalingsachterstand op naar bijna 2,9. Volgens het Center for Responsible Lending, dat actie voert tegen ‘roofzuchtige hypotheekverstrekkers’, zal dit jaar mogelijk een vijfde van de huiseigenaren met een subprime hypotheek in de betalingsproblemen komen. Als deze voorspelling uitkomt, kan dat grote gevolgen hebben voor de huizenprijzen. Een recent rapport van de Pacific Investment Management Company (PIMCO) laat er geen twijfel over bestaan: “Als hypotheekfinanciering na 2000 de brandstof was voor het vreugdevuur op de huizenmarkt, dan was het eind 2006 en begin 2007 de brandslang,” schrijven de economen van dit obligatiefonds. En inderdaad: de subprime crisis heeft de huizenmarkt flink afgekoeld. Door gedwongen verkopen van huizen van subprime klanten en de aangescherpte hypotheekvoorwaarden voor nieuwe klanten is de prijsstijging van het gemiddelde Amerikaanse huis een stuk minder uitbundig. Steeg de gemiddelde woning in 2004 en 2005 jaarlijks nog met twaalf à dertien procent in waarde, in het laatste kwartaal van 2006 was dit afgenomen tot minder dan zes procent. Ook andere indicatoren van de huizenmarkt verslechterden het afgelopen jaar. Het aantal verkochte huizen - zowel nieuw als bestaand - daalde met respectievelijk elf en zeven procent. Het aantal te koop staande huizen steeg met ruim een derde. Redding is niet nabij. Volgens de laatste schatting van de National Association of Realtors (NAR) -de Amerikaanse makelaarsvereniging - zal de gemiddelde prijs voor een bestaande woning in 2007 waarschijnlijk dalen met 0,7 procent. Dat zou de eerste daling op jaarbasis zijn sinds de jaren zestig van de vorige eeuw. Mark Zandi, chef-econoom van het invloedrijke Moody’s Economy.com, verwacht dit jaar zelfs een prijsdaling van vijf procent. De huizenmarkt zal verdrinken in de stortvloed aan gedwongen verkopen, vreest Zandi.

Onstilbare bestedingsdrift

Toch zijn er ook hoopgevende berichten. Van de voorspelde daling van de huizenprijzen is in de eerste maanden van dit jaar nog niet veel te merken. In Californië bijvoorbeeld wisselden huizen in maart voor gemiddeld 4,6 procent meer van eigenaar dan een jaar eerder. Bovendien is de subprime crisis tot nu toe niet overgeslagen naar de rest van de hypotheekmarkt. Meer dan zeventig procent van de Amerikaanse hypotheken is nog altijd traditioneel, met een vaste rente en een flinke overwaarde. Dat deel van de markt is goed bestand tegen hogere rente en lagere huizenprijzen. Een nationale huizencrisis is dus niet waarschijnlijk. Maar dat betekent niet dat de macro-economische gevolgen van de subprime ellende nihil zullen zijn. En evenmin dat de rest van de wereld er de schouders over op kan halen. De afkoelende huizenmarkt van de VS kan wel degelijk effect hebben op de mondiale economische groei, namelijk via lagere bestedingen van de Amerikaanse consument. Het huis is voor een Amerikaan om in te wonen én om mee te betalen Het huis was voor de gemiddelde Amerikaan de afgelopen jaren niet alleen om in te wonen, maar ook om mee te betalen. Dankzij de stijgende waarde van het eigen huis waren Amerikanen ieder jaar van harte welkom bij de plaatselijke bank, om via een verhoging van de hypotheek de papieren waardestijging om te zetten in harde dollars. Met die dollars spoedden zij zich naar de dichtstbijzijnde shopping mall om beladen met flatscreens, iPods en PlayStations weer naar buiten te komen. De stijgende huizenprijzen zijn het geheim achter de onstilbare bestedingsdrift van de Amerikaanse consument, en daarmee achter de sterke economische groei van de afgelopen jaren. Als de ontwikkelingen op de huizenmarkt de Amerikaanse consument dwingen om de tering naar de nering te zetten, kan dat volgens schattingen van de PIMCO nog dit jaar meer dan een procentpunt economische groei schelen. Stephen Roach, chef-econoom van Morgan Stanley, is nog somberder. Volgens hem zal de onvermijdelijke consumentenstaking de Amerikaanse groei vertragen tot een armzalige één procent. Het griezelige van dit scenario is dat er niet eens een daling van de huizenprijs voor nodig is. Een lichte afkoeling van de huizenmarkt is al genoeg voor een forse daling van de economische groei.

Nederland lijdt mee

Zou zo’n terugval van de economie van de VS overslaan naar de rest van de wereld? Normaal gesproken wel. Zonder de Amerikaanse consument moeten de autofabrieken in Duitsland op halve kracht draaien, blijven de Japanse spelcomputers in de winkel liggen en kunnen de Chinese fabrieken wel sluiten. De Nederlandse export naar de VS is bescheiden - we verkopen meer aan de Belgen dan aan de Amerikanen en hebben ten opzichte van de VS zelfs structureel een tekort op de handelsbalans. Maar we exporteren wel veel naar Duitsland. Dus als de Duitse uitvoer naar de VS stagneert, lijdt Nederland mee. Bovendien verdienen de Nederlandse multinationals een fors deel van hun winst in de VS en worden de Nederlandse aandelenkoersen voor een groot deel door het Amerikaanse marktsentiment bepaald. In een recente analyse van de Nederlandse gevoeligheid voor een recessie in de VS concludeert het Centraal Planbureau dan ook dat “de Nederlandse economie conjunctureel sterk samenhangt met de Amerikaanse.” Er zijn ook optimisten, die denken dat de Amerikaanse problemen ditmaal niet besmettelijk zullen zijn. Bij het Internationale Monetaire Fonds (IMF) lopen er een flink aantal van rond, zo bleek in april, toen de nieuwste World Economic Outlook uitkwam. Daarin stelde het IMF de groeiverwachtingen voor de VS fors neerwaarts bij, maar verhoogde tegelijkertijd de voorspelde groei voor Europa. ‘Ontkoppeling’ noemt het IMF dit. De Amerikaanse economie vertraagt, maar net op tijd trekt de binnenlandse consumptie in de Europese landen aan. De wereld groeit door, ook zonder de VS als locomotief. Het IMF onderbouwt deze uitzonderlijk zonnige voorspelling met een modelsimulatie waaruit zou blijken dat Amerikaanse groeivertragingen met een puur binnenlandse oorzaak - zoals afkoeling van de huizenmarkt - de rest van de wereld in de regel nauwelijks raken. Alleen bij mondiale oorzaken, zoals de oliecrisis in de jaren zeventig, lijdt de hele wereld met de VS mee. Het zou kunnen. Maar er zit onmiskenbaar een hoop wishful thinking in. Stephen Roach noemde de World Economic Outlook “de meest optimistische officiële voorspelling voor de wereldeconomie die ik ooit heb gezien.” Maar zelfs als dat optimisme terecht blijkt te zijn en Europa niet wordt besmet door de Amerikaanse problemen, weten we dan zeker dat we niet in dezelfde ellende terechtkomen? In veel Europese landen - inclusief Nederland - is de huizenmarkt overspannen, zijn de hypotheekschulden hoog en stijgt de rente. Breekt straks ook een Nederlandse subprime crisis uit?

Het tekort aan koophuizen in Nederland maakt prijsdalingen onwaarschijnlijk

Dat is onwaarschijnlijk, denken Menno Middeldorp en Martijn de Jong-Tennekes van de Rabobank. In een onlangs gepubliceerd Themabericht stellen zij dat de Nederlandse huis- en hypotheekmarkt veel meer solide is dan de Amerikaanse. De huizenprijzen in de VS zijn opgeklopt door speculatie. Gewone Amerikanen kochten een tweede huis om dat met winst van de hand te doen. Omdat in Nederland de hypotheekrente voor het tweede huis niet aftrekbaar is, speelt dat hier veel minder. Ook verwachten de economen dat het tekort aan koophuizen in Nederland prijsdalingen onwaarschijnlijk maakt. Bovendien worden er in Nederland nauwelijks subprime hypotheken verstrekt. Dat er in Nederland sinds kort wel twee aanbieders zijn die zich richten op klanten met een lage kredietwaardigheid, is volgens de Rabobank dan ook geen reden tot zorg. Sparck en Elq zijn hun namen, en ze hebben websites als www.hypotheek-met-bkr-afwijzing.nl en www.geen-hypotheek.net. “Wij kijken niet naar uw verleden, maar naar uw toekomst,” beloven ze. En: “Als uw bank het niet mogelijk maakt, dan doen wij het.” In een brochure van Elq valt te lezen dat dit soort hypotheken in de VS en Groot-Brittannië snel populair is geworden. “Ervaring leert dat de ontwikkelingen in deze landen vaak een voorbode zijn voor wat zich in Nederland gaat afspelen,” schrijft Elq. Een afschrikwekkend vooruitzicht.