Het grote werk voor Corio is begonnen
Corio ontstond in 2000 uit een fusie van Vastgoedfonds voor Institutionele Beleggers (VIB) en Winkel Beleggingen Nederland (WBN). In de huidige strategie richt Corio zich alleen op Europa, met een focus op retail (winkelcentra). De transactie vormt als het ware het sluitstuk van een koerswijziging die in 2001 werd ingezet. “In september 2001, enkele dagen voor 9/11 transporteerden wij onze laatste kantoren in Washington. Precies op tijd, anders hadden we die waarschijnlijk nu nog gehad”, aldus Groener.
Het aandeel Corio maakt sinds maart 2008 deel uit van de AEX-index en bleef relatief overeind toen de AEX eind september flinke klappen kreeg. Op de dag dat andere fondsen soms meer dan 10 procent moesten inleveren, bleef het voor Corio bij een verlies van iets meer dan 3 procent. Welk effect heeft de beroering op de financiële markten op het dagelijks werk?
“Het houdt ons natuurlijk wel bezig. We hebben met onze Nederlandse kantoren dit voorjaar een deal gedaan voor 650 miljoen euro. Dan let ik natuurlijk wel even op hoe dat geld allemaal binnenstroomt. De beurskoers beoordeel ik vooral vanuit haar relatieve performance. Het is nu een gekkenhuis en je moet het daarom niet de hele dag willen volgen, maar ik vind ons aandeel gunstig afsteken tegen de rest. De crisis op de financiële markten heeft natuurlijk wel invloed op Corio. De middelen die beschikbaar zijn om onze toekomstplannen te financieren, worden beperkt. We hebben een stevige balanspositie en ook de cashflow ziet er sterk uit, de bezettingsgraad van onze objecten neemt nog steeds toe, de nieuwe verhuur stijgt nog steeds fors en er is geen oplopende post debiteuren. Dat zijn voor ons indicatoren dat de dagelijkse business nog steeds goed is. Maar de actuele situatie dwingt je wel om extra alert te zijn en ieder moment bezig te zijn met de vraag: wanneer gaat het ons raken? Hoe sterk zijn onze centra en waar zijn ze tegen bestand?”
Bevalt het om opgenomen te zijn in de AEX-index?
”Kijk, het was geen sollicitatie. Je handelsvolume gaat omhoog en dan overkomt het je. Voor de financiering van de onderneming is het een goede zaak want we worden door nog meer investeerders herkend en erkend. Aan de andere kant legt dat ook verplichtingen op. Je moet nog vaker laten zien dat het goed gaat, want er wordt scherp op je gelet. Je moet ieder kwartaal rapporteren, terwijl je eigenlijk meer op lange termijn wil investeren en je performance wil laten zien. Soms is dat een spagaat. Maar het dwingt je ook om ieder kwartaal heel goed na te denken over de beslissingen die je neemt. Een beslissing die op de korte termijn er wat minder uitziet maar je op de langere termijn profijt brengt, moet je goed kunnen uitleggen. Het analistenleger dat in Nederland actief is, heeft veel kennis opgebouwd en ziet dat gelukkig ook in.”
Zit het gevaar van deze financiële crisis voor Corio misschien in de staart, als er straks echt een recessie komt en consumenten niets meer kunnen besteden?
”Dat zou kunnen. En dan is het de kunst om daar heel snel op in te springen. Degene die dat het beste doet zal het sterkst uit de strijd komen. Corio kan snel reageren omdat wij het management van winkelcentra geïnsourced hebben. Wij kunnen veel dichter op de business zitten dan wanneer je er allerlei externe partijen tussen hebt. We kunnen sneller reageren en krijgen betere, ongefilterde informatie door. In Europa zijn we hiermee niet uniek, maar in Nederland wel.”
Corio is actief in retail in Nederland, Frankrijk, Spanje, Italië en Turkije. Als de consumentenbestedingen, als gevolg van een recessie, daadwerkelijk teruglopen, kun je dan nog bijsturen?
”Bij teruglopende bestedingen door consumenten krijgt als eerste de retailer het lastig, want zijn omzet daalt. In winkelland is dan de zogenoemde huurquote van belang: welk deel van de omzet moet een winkelier aan huur betalen? In onze portefeuille is dat tussen de 8 tot 9 procent, in Spanje iets hoger, ongeveer 11 procent. Als dat getal, door dalende omzet, richting 15 procent gaat wordt het voor een ondernemer lastig om de huur te betalen. Je kunt vervolgens als eigenaar van een winkelcentrum niet volstaan met één algemene maatregel. Het is belangrijk dat je er dicht op zit en je afvraagt: wie is die retailer? Is het iemand waarmee ik ook in de toekomst graag mee wil blijven samenwerken? Voegt hij iets toe aan het centrum? Neemt hij initiatieven en laat hij zelf ondernemerschap zien? Dan wil ik zo iemand helpen. Maar er zijn ook retailers waarvan je denkt dat die zijn langste tijd heeft gehad. Die help je dan wat minder. Het succes van jouw winkelcentrum zit vooral in het feit dat er bezoekers blijven komen. En die komen niet naar een leeg centrum. Je zult dus moeten zorgen dat het gevuld is met een aantrekkelijk aanbod. Als je dat kunt realiseren met een tijdelijk lagere huur is dat niet zo erg. Als je maar de kans krijgt om dat later terug te verdienen.”
“ De beurskoers beoordeel ik vooral vanuit haar relatieve performance”
U kunt daar vast een goed voorbeeld van noemen, want er zijn recent meer moeilijke tijden geweest.
”Villa Arena in Amsterdam spreekt vast tot de verbeelding. Corio kocht Villa Arena in 2001 op de top van de markt. Het was een tijd waarin de meubeljongens gouden tijden beleefden en hoge huren konden betalen. Er werd in Amsterdam Zuidoost een groot, flashy project neergezet en de verwachting was dat het, op de golf van voorspoed, nog veel beter zou gaan. Kort daarna kwam natuurlijk toch een beetje de slop in de meubelbranche. Retailers hadden te maken met soms 30 procent omzetterugval en er vielen partijen om, niet alleen vanwege tegenvallende omzetten, maar ook vanwege slecht management. Een aantal van die huurders hebben we geholpen en daarnaast hebben we de hele marketing van Villa Arena omgegooid. Dat kost tijd en energie en je moet investeren. Maar het resultaat is dat we in Villa Arena nu vol verhuurd zijn én een wachtlijst hebben. De bezoekersaantallen zijn ook gestegen. We vielen op een gegeven moment terug naar 700.000 bezoekers per jaar. Nu zitten we weer op 1,2 miljoen en we verwachten nog een flinke groei. Er zijn verrassende nieuwe formules gekomen, zoals de Woonfabriek, vergelijkbaar met Loods 5. Maar ook luxe winkels zoals de Miele Brandstore en een hele bijzondere beddenwinkel. Er is nu een veel bredere spreiding in het aanbod. Heel recent is er een samenwerking gekomen met VT-wonen en NET5. Deze laatste gaat het televisieformat ‘Topstylist-Home Edition’ uitvoeren. Een groot deel van de opnames gaan bij Villa Arena plaatsvinden. Het is dus niet alleen verhuur, maar ook het ontwikkelen van concepten en het verbeteren van de marketing. Villa Arena heeft inmiddels weer een waarde die ver uitstijgt boven de oorspronkelijke investeringswaarde. Dit zijn dingen die je bereikt door er zelf boven op te zitten.”
Corio heeft winkelcentra in een aantal Europese landen. Een opvallend plek daarin heeft Turkije. Waarom Turkije?
”Het gaat bij het investeren in retail vooral om de vraag: hoe sterk is de onderliggende economie? In dat opzicht steekt Turkije niet slecht af bij andere Europese landen. Natuurlijk is het minder stabiel en natuurlijk heeft Turkije ups en downs, vaak wat steviger dan elders. Maar daar tegenover staan de verwachte economische groeicijfers waar de rest van Europa alleen maar van kan dromen. Turkije heeft een snel groeiende bevolking met een gemiddelde leeftijd van onder de dertig jaar. Als je de deskundigen mag geloven bedraagt de economische groei de komende tien tot vijftien jaren gemiddeld 6 tot 7 procent. Wie is er dan beter beschermd tegen een crisis? Natuurlijk heeft het land heel veel buitenlands kapitaal nodig om die groei te realiseren. Ik besef heel goed dat het managen van dag tot dag nu belangrijker is dan een jaar geleden, maar als je in vastgoed investeert moet je niet alleen naar de korte termijn kijken. En als ik dat doe, heb ik veel vertrouwen in Turkije.”
Zijn er plannen om ook in andere groeimarkten te gaan investeren? Bijvoorbeeld Rusland, of een ander land in het oosten van Europa?
”We hebben naar buiten gebracht dat we 20 procent van ons kapitaal willen investeren in emerging economies. Turkije behoort duidelijk tot die categorie. Dat percentage komt niet uit één of andere ingewikkelde berekening maar is het resultaat van bepaald inzicht. 10 procent heeft te weinig impact op het totaal, dan kan ik me de moeite beter besparen. Want het is niet gemakkelijk, zo’n nieuwe markt betreden. Dat kost, vanuit een holding gezien, veel meer inspanning en aandacht dan een land met een gesettelde markt en een ervaren managementteam. Maar er is ook een bovengrens. Je moet een land als Turkije niet te veel het rendementsrisicoprofiel van Corio laten bepalen. Die 20 procent willen we dan ook niet alleen in Turkije investeren, er komen zeker andere landen bij. Daarvan zijn er een aantal interessant, maar er is op dit moment nog geen enkel land dat op basis van onder andere prijsniveau zo aantrekkelijk is dat wij een eerste stap overwegen. Veel nieuwe economieën in Europa hebben zich de afgelopen jaren West-Europese prijsniveaus aangemeten. Er moet eerst nog een prijscorrectie plaatsvinden voordat het interessant wordt er daadwerkelijk in te stappen.”
“ In Europa zijn we niet uniek, maar in Nederland wel”
Als verhuurder van vastgoed moet je dicht op de gemeenschap staan. Hoe doet Corio dat?
”Een centrumontwikkeling in Heerlen ziet er pertinent anders uit dan een centrumontwikkeling in Maastricht, ondanks dat ze maar dertig kilometer van elkaar liggen. Er wonen andere mensen en daar heb je rekening mee te houden. We hebben een high end centrum in Madrid, Sexta Avenida, waar alle vrouwen van de voetballers van Real Madrid komen winkelen. Dat geeft een andere indruk dan een centrum dat we onlangs in Napels hebben gekocht. Dat ziet er ook perfect uit, maar heeft een ander verzorgingsgebied en er zitten dus andere winkels. In Madrid heb je een hoger segment en in Napels meer het middensegment. Wel uitstekend verzorgd, maar anders. In een centrum als in Napels is ook meer vertier, bijvoorbeeld een groot plein in het midden, waar iedere avond wat te doen is.”
U reist, als eindverantwoordelijke voor de beurskoers, veel langs de winkelcentra van Corio. Als u ergens aankomt, waar let u dan op?
“Die beurskoers kun je niet echt managen. Je kunt wel dingen doen die helpen en dat begint in ons geval aan de basis van de business. Dat gebeurt in het winkelcentrum, lokaal. Het succes wordt geboren bij de bereidheid van mensen om er naar toe te komen en er geld uit te geven, te winkelen, naar een restaurant te gaan of een theatervoorstelling. Dus het eerste waar ik naar kijk als ik een centrum bezoek is: hoeveel mensen lopen er? En wat voor mensen? Hebben ze een tasje in hun hand? Maar ik kijk ook of het klopt: het soort mensen dat er loopt en de winkels die er zitten. Daarnaast kijk ik natuurlijk naar een aantal functionele zaken zoals: hoe zijn de looproutes, kunnen mensen hun weg vinden en is er voldoende parkeerruimte? Dat is je blik als ontwikkelaar. Maar het allerbelangrijkste is de consument. Wie is dat?”
De vastgoedsector is de afgelopen jaren vaak in verband gebracht met integriteitproblemen. Welk effect hebben zulke berichten op Corio?
”Zulke zaken zijn absoluut triest voor de sector. Voorheen kon je je als institutionele partij er redelijk makkelijk van afmaken doordat dit soort integriteitszaken zich in een ander circuit voordeed. Daar doen wij geen zaken mee, was dan vaak het antwoord. Maar dat gaat natuurlijk niet meer als er ook partijen als bijvoorbeeld Philips en Bouwfonds bij betrokken zijn. Dat raakt op de één of andere manier toch je imago. In onze bedrijfsvoering is het onbestaanbaar dat er problemen voorkomen met onze integriteit. We hebben regelingen en codes ingevoerd die nadrukkelijk dit soort zaken uitsluiten. Die zijn op papier waterdicht, daarenboven gaat het er vooral om hoe je de onderneming managet. Dat begint bij kleine dingen waar je aandacht voor moet hebben. Ik heb zelf bijvoorbeeld helemaal geen behoefte aan feesten en partijen, anders dan dat ze functioneel zijn. Ik ben terughoudend bij het aannemen van uitnodigingen. Je hebt daarin een voorbeeldfunctie. Op het gebied van sponsoring voeren wij een hele duidelijke lijn. Wij sponsoren geen topclubs, maar wij sponsoren breedtesport. Corio zoekt daarbij altijd dingen die iets te maken hebben met onze centra, dicht tegen de bezoekers van onze centra aan. Wij zijn daarbij zeer strikt in het handhaven van de integriteit. Ook in het buitenland. Als ik daaraan ooit concessies zou moeten doen om een mooi project te verwerven, dan zou ik dat weigeren.”
Voordat u bestuursvoorzitter werd, was u al twee jaar lid van de RvB. Is het anders om nu zelf eindverantwoordelijk te zijn?
”Ik begin het steeds leuker te vinden. Je ziet in het begin vooral de uitdaging. Ik was voorheen voornamelijk verantwoordelijk voor de Nederlandse activiteiten en werkte met de Nederlandse businessunit, dat waren 160 mensen. Ik heb nu een nieuw team, dat zijn er 25. Het kost even tijd om je de nieuwe dingen eigen te maken. Ik reis veel meer, dat is voor het thuisfront wennen. Ik houd er van om mensen in mijn organisatie veel vrijheid en dus ook verantwoordelijkheid te geven. Daarnaast hecht ik belang aan vertrouwen en transparantie. Die vier elementen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Waarbij het vertrouwen van mensen die hier werken in mij belangrijker is dan andersom. Want alleen als mensen mij vertrouwen zullen ze volledig transparant zijn in de informatie die bij mij terecht komt.”
Lees ook:
> Biografie Gerard Groener
> Corio koopt winkelcentrum Iskenderun in Turkije
> Corio koopt winkelcentrum project Turkije
> Corio verkoopt vastgoedportefeuille Nederland
> Corio: nog in april nieuws over verkoop
> Corio en Tele Atlas komen in AEX
> Corio koopt Grand Littoral winkelcentrum in Marseille
> Corio stapt uit kantoren- en bedrijfspanden
> Corio koopt winkelcentrum in Turkse Bursa
> Corio gaat meer investeren in winkelcentra
”Het gaat bij het investeren in retail vooral om de vraag: hoe sterk is de onderliggende economie? In dat opzicht steekt Turkije niet slecht af bij andere Europese landen. Natuurlijk is het minder stabiel en natuurlijk heeft Turkije ups en downs, vaak wat steviger dan elders. Maar daar tegenover staan de verwachte economische groeicijfers waar de rest van Europa alleen maar van kan dromen. Turkije heeft een snel groeiende bevolking met een gemiddelde leeftijd van onder de dertig jaar. Als je de deskundigen mag geloven bedraagt de economische groei de komende tien tot vijftien jaren gemiddeld 6 tot 7 procent. Wie is er dan beter beschermd tegen een crisis? Natuurlijk heeft het land heel veel buitenlands kapitaal nodig om die groei te realiseren. Ik besef heel goed dat het managen van dag tot dag nu belangrijker is dan een jaar geleden, maar als je in vastgoed investeert moet je niet alleen naar de korte termijn kijken. En als ik dat doe, heb ik veel vertrouwen in Turkije.”
Zijn er plannen om ook in andere groeimarkten te gaan investeren? Bijvoorbeeld Rusland, of een ander land in het oosten van Europa?
”We hebben naar buiten gebracht dat we 20 procent van ons kapitaal willen investeren in emerging economies. Turkije behoort duidelijk tot die categorie. Dat percentage komt niet uit één of andere ingewikkelde berekening maar is het resultaat van bepaald inzicht. 10 procent heeft te weinig impact op het totaal, dan kan ik me de moeite beter besparen. Want het is niet gemakkelijk, zo’n nieuwe markt betreden. Dat kost, vanuit een holding gezien, veel meer inspanning en aandacht dan een land met een gesettelde markt en een ervaren managementteam. Maar er is ook een bovengrens. Je moet een land als Turkije niet te veel het rendementsrisicoprofiel van Corio laten bepalen. Die 20 procent willen we dan ook niet alleen in Turkije investeren, er komen zeker andere landen bij. Daarvan zijn er een aantal interessant, maar er is op dit moment nog geen enkel land dat op basis van onder andere prijsniveau zo aantrekkelijk is dat wij een eerste stap overwegen. Veel nieuwe economieën in Europa hebben zich de afgelopen jaren West-Europese prijsniveaus aangemeten. Er moet eerst nog een prijscorrectie plaatsvinden voordat het interessant wordt er daadwerkelijk in te stappen.”
“ In Europa zijn we niet uniek, maar in Nederland wel”
Als verhuurder van vastgoed moet je dicht op de gemeenschap staan. Hoe doet Corio dat?
”Een centrumontwikkeling in Heerlen ziet er pertinent anders uit dan een centrumontwikkeling in Maastricht, ondanks dat ze maar dertig kilometer van elkaar liggen. Er wonen andere mensen en daar heb je rekening mee te houden. We hebben een high end centrum in Madrid, Sexta Avenida, waar alle vrouwen van de voetballers van Real Madrid komen winkelen. Dat geeft een andere indruk dan een centrum dat we onlangs in Napels hebben gekocht. Dat ziet er ook perfect uit, maar heeft een ander verzorgingsgebied en er zitten dus andere winkels. In Madrid heb je een hoger segment en in Napels meer het middensegment. Wel uitstekend verzorgd, maar anders. In een centrum als in Napels is ook meer vertier, bijvoorbeeld een groot plein in het midden, waar iedere avond wat te doen is.”
U reist, als eindverantwoordelijke voor de beurskoers, veel langs de winkelcentra van Corio. Als u ergens aankomt, waar let u dan op?
“Die beurskoers kun je niet echt managen. Je kunt wel dingen doen die helpen en dat begint in ons geval aan de basis van de business. Dat gebeurt in het winkelcentrum, lokaal. Het succes wordt geboren bij de bereidheid van mensen om er naar toe te komen en er geld uit te geven, te winkelen, naar een restaurant te gaan of een theatervoorstelling. Dus het eerste waar ik naar kijk als ik een centrum bezoek is: hoeveel mensen lopen er? En wat voor mensen? Hebben ze een tasje in hun hand? Maar ik kijk ook of het klopt: het soort mensen dat er loopt en de winkels die er zitten. Daarnaast kijk ik natuurlijk naar een aantal functionele zaken zoals: hoe zijn de looproutes, kunnen mensen hun weg vinden en is er voldoende parkeerruimte? Dat is je blik als ontwikkelaar. Maar het allerbelangrijkste is de consument. Wie is dat?”
De vastgoedsector is de afgelopen jaren vaak in verband gebracht met integriteitproblemen. Welk effect hebben zulke berichten op Corio?
”Zulke zaken zijn absoluut triest voor de sector. Voorheen kon je je als institutionele partij er redelijk makkelijk van afmaken doordat dit soort integriteitszaken zich in een ander circuit voordeed. Daar doen wij geen zaken mee, was dan vaak het antwoord. Maar dat gaat natuurlijk niet meer als er ook partijen als bijvoorbeeld Philips en Bouwfonds bij betrokken zijn. Dat raakt op de één of andere manier toch je imago. In onze bedrijfsvoering is het onbestaanbaar dat er problemen voorkomen met onze integriteit. We hebben regelingen en codes ingevoerd die nadrukkelijk dit soort zaken uitsluiten. Die zijn op papier waterdicht, daarenboven gaat het er vooral om hoe je de onderneming managet. Dat begint bij kleine dingen waar je aandacht voor moet hebben. Ik heb zelf bijvoorbeeld helemaal geen behoefte aan feesten en partijen, anders dan dat ze functioneel zijn. Ik ben terughoudend bij het aannemen van uitnodigingen. Je hebt daarin een voorbeeldfunctie. Op het gebied van sponsoring voeren wij een hele duidelijke lijn. Wij sponsoren geen topclubs, maar wij sponsoren breedtesport. Corio zoekt daarbij altijd dingen die iets te maken hebben met onze centra, dicht tegen de bezoekers van onze centra aan. Wij zijn daarbij zeer strikt in het handhaven van de integriteit. Ook in het buitenland. Als ik daaraan ooit concessies zou moeten doen om een mooi project te verwerven, dan zou ik dat weigeren.”
Voordat u bestuursvoorzitter werd, was u al twee jaar lid van de RvB. Is het anders om nu zelf eindverantwoordelijk te zijn?
”Ik begin het steeds leuker te vinden. Je ziet in het begin vooral de uitdaging. Ik was voorheen voornamelijk verantwoordelijk voor de Nederlandse activiteiten en werkte met de Nederlandse businessunit, dat waren 160 mensen. Ik heb nu een nieuw team, dat zijn er 25. Het kost even tijd om je de nieuwe dingen eigen te maken. Ik reis veel meer, dat is voor het thuisfront wennen. Ik houd er van om mensen in mijn organisatie veel vrijheid en dus ook verantwoordelijkheid te geven. Daarnaast hecht ik belang aan vertrouwen en transparantie. Die vier elementen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Waarbij het vertrouwen van mensen die hier werken in mij belangrijker is dan andersom. Want alleen als mensen mij vertrouwen zullen ze volledig transparant zijn in de informatie die bij mij terecht komt.”
Lees ook:
> Biografie Gerard Groener
> Corio koopt winkelcentrum Iskenderun in Turkije
> Corio koopt winkelcentrum project Turkije
> Corio verkoopt vastgoedportefeuille Nederland
> Corio: nog in april nieuws over verkoop
> Corio en Tele Atlas komen in AEX
> Corio koopt Grand Littoral winkelcentrum in Marseille
> Corio stapt uit kantoren- en bedrijfspanden
> Corio koopt winkelcentrum in Turkse Bursa
> Corio gaat meer investeren in winkelcentra