Massale leegstand? Zover komt het niet
Toen Nederlanders in het voorjaar van 2020 zoveel mogelijk thuis moesten werken, was de teneur aanvankelijk positief. Medewerkers waren productiever, konden zelf hun tijd invullen en hoefden niet naar het werk te reizen. Inmiddels ervaren werkenden ook nadelen. Virtueel vergaderen blijkt niet zaligmakend, medewerkers missen hun collega’s en de binding met het bedrijf. Nu het vaccineren is begonnen, denken veel organisaties na over een nieuwe huisvestingsstrategie en de ideale mix tussen werken op kantoor, vanuit huis of elders: het zogeheten hybride werken.
Eén extra thuiswerkdag per week
Het staat vast dat thuiswerken ook na corona populair blijft. Uit onderzoek van Colliers onder 500 werkgevers blijkt dat zij verwachten dat hun medewerkers straks 27 procent meer vanuit huis gaan werken dan in het pre-coronatijdperk. Dat komt bij een werkweek van 32 uur neer op ongeveer één werkdag meer dan voorheen. Naast de toename van het thuiswerken, zal ook de haperende economie van invloed zijn op de kantorenmarkt. Bedrijven worden geraakt, waardoor de werkgelegenheid en het aantal werkplekken zullen afnemen.
Vier fasen in leegstandontwikkeling
Het zal enige tijd duren voordat het effect op de kantoorruimte merkbaar is. Tot en met 2023 onderscheidt Colliers vier fasen:
Fase 1: verborgen leegstand
Sinds de uitbraak van het coronavirus is sprake van verborgen leegstand van kantoorruimte. Bedrijven huren meer vierkante meters dan ze nodig hebben, maar deze onbenutte ruimte is nog niet terug te zien in de officiële leegstandcijfers. Deze fase duurt tot en met het tweede kwartaal van 2021.
Fase 2: meer faillissementen, minder personeel
Tot dusver bleef het aantal faillissementen laag. Dit jaar zullen echter enkele bedrijven omvallen. Niet alleen omdat de overheidssteun binnenkort afloopt, maar ook omdat uitstel van huurbetalingen stopt en banken minder coulant zullen zijn bij betalingsachterstand. Daarnaast zullen bedrijven moeten reorganiseren en mensen ontslaan. Bij slechts 12 procent van de huurcontracten kan op korte termijn met de verhuurder onderhandeld worden over nieuwe afspraken, omdat het contract afloopt. Deze organisaties hebben de mogelijkheid om direct het hybride werken toe te passen in hun huisvesting. Omdat bedrijven nog weinig grip hebben op de situatie na corona, verlengen ze toch vaak met één of enkele jaren.
Fase 3: blijvend effect van thuiswerken zichtbaar
Zolang niet alle werkenden zijn gevaccineerd, is het niet veilig om samen op kantoor te zijn. Daarom wordt op zijn vroegst eind 2021 duidelijk wat het blijvende effect is van het hybride werken. Hoe groot de impact uiteindelijk is, hangt af van de manier waarop bedrijven het thuiswerken zullen sturen. Zie ‘drie scenario’s van leegstand’ op pagina 48.
Fase 4: Herstel van economie
Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat de economie herstelt vanaf het tweede kwartaal van 2022. Bedrijven zullen weer groeien en nieuw personeel aannemen. Vanaf halverwege 2022 zal de leegstand van kantoorruimte dalen.
Drie scenario’s van leegstand
De mate waarin de leegstand van kantoren oploopt, kent drie scenario’s. Bepalende factor is of bedrijven het thuiswerken gaan sturen.
Scenario 1: Terug naar kantoor
- Economisch herstel volgens CPB-raming
- 18 procent meer thuiswerken
- Geen spreiding van medewerkers
- Helft van overtollige kantoorruimte wordt afgestoten
Volgens dit scenario gaan medewerkers 18 procent meer thuiswerken. Dat is het percentage dat de meest terughoudende bedrijven hebben aangegeven in het onderzoek van Colliers. In dit scenario mogen medewerkers zelf bepalen wanneer ze thuiswerken, daarom zal er nauwelijks sprake zijn van spreiding. De meeste mensen zullen naar kantoor blijven komen op maandag, dinsdag en donderdag. Bedrijven stoten de helft van de overtollige kantooroppervlakte af. Het gevolg is dat de leegstand oploopt van 8,5 procent nu tot 8,9 procent eind 2021.
Scenario 2: Structureel meer thuiswerken
- Economisch herstel volgens CPB-raming
- 27 procent meer thuiswerken
- Geen spreiding van medewerkers
- Driekwart van overtollige kantoorruimte wordt afgestoten
In dit scenario omarmen bedrijven het thuiswerken breed; medewerkers werken 27 procent meer vanaf een andere plek. Bedrijven laten het personeel zelf kiezen wanneer ze op kantoor willen werken. De organisaties hebben minder kantoorruimte nodig en stoten zoveel mogelijk overtollige vierkante meters af. De leegstand loopt op tot 11 procent in 2024. Vanaf 2025 neemt de leegstand langzaam af, ook omdat kantoren worden getransformeerd naar bijvoorbeeld wooneenheden.
Scenario 3: Optimaal ruimtegebruik
- Economisch herstel volgens CPB-raming
- 27 procent meer thuiswerken
- Wel spreiding van medewerkers
- Driekwart overtollige kantoorruimte wordt afgestoten
Dit scenario heeft de grootste impact op de vraag naar kantoorruimte. Er wordt structureel veel thuisgewerkt, 27 procent meer. Bedrijven sturen actief op welke dagen medewerkers op kantoor zijn. Van de overbodige ruimte geven ze driekwart terug aan de markt. Al deze factoren zorgen ervoor dat de leegstand oploopt naar maximaal 16,3 procent in 2025. Er is een forse transformatie nodig om de leegstandstrend te keren.
Kantorenleegstand blijft beperkt
Nederland zal niet geconfronteerd worden met massaal leegstaande kantoren, zoals gebeurde na de financiële crisis. Toen steeg de leegstand naar 17 procent. Weliswaar benadert scenario 3 dit cijfer met een maximale leegstand van 16,3 procent, maar dit scenario is niet aannemelijk. Niet alle bedrijven zullen overtollige vierkante meters afstoten. Niet elke organisatie zal streng sturen op kantoorbezoek.
De meest waarschijnlijke situatie is volgens Colliers dat de leegstand zal oplopen van ongeveer 8,5 procent nu naar 11 procent, zoals in scenario 2. Dat komt neer op zo’n 1,2 miljoen ongebruikte vierkante meters. In dit scenario geven bedrijven ongeveer een tiende van hun kantoorbehoefte verspreid over de komende jaren terug aan de markt. Dat de leegstand beperkt blijft, komt deels doordat Nederland een goede uitgangspositie heeft. In ons land werd ook voor corona al veel thuisgewerkt. Het percentage thuiswerkers bedroeg 15 procent, in veel andere Europese landen ging het om minder dan 6 procent. De transitie naar meer thuiswerken heeft in Nederland dus een minder grote impact dan over de grens.
Een andere verklaring voor de beperkte leegstand is dat de terugkeer naar kantoor aanvankelijk gepaard gaat met anderhalvemeter- afstandsmaatregelen. Bedrijven hebben hun huidige kantoorruimte nodig om een deel van de medewerkers veilig op kantoor te laten werken. Bedrijven zullen kantoorruimte niet zomaar afstoten. Ook op langere termijn vormt het structureel meer thuiswerken niet zonder meer een bedreiging. Thuiswerkers zullen ook regelmatig naar kantoor komen. De kantoorfunctie verandert: het wordt een plek voor ontmoeting en samenwerking. Daar is meer ruimte voor nodig dan wanneer er enkel bureaus zouden staan.
Meeste leegstand in randgemeenten
De dalende vraag naar kantoorruimte doet niet overal pijn. De stadscentra van de vijf grootste steden blijven populair, net als locaties zoals de Zuidas. Ook Arnhem, Den Bosch, Groningen, Breda, Zwolle, Leeuwarden, Hilversum, Apeldoorn, Tilburg en Leiden ondervinden weinig last dankzij hun sterke regionale aantrekkingskracht. Vooral minder populaire locaties binnen de vijf grote steden en randgemeenten gaan de teruglopende vraag naar kantoorruimte straks voelen. Denk aan gebieden als de Plaspoelpolder in Rijswijk, Flight Forum in Eindhoven, Goudse Poort in Gouda, Lage Weide en Oudenrijn in Utrecht, Brainpark Rotterdam en Rivium in Capelle aan den IJssel. Hiervoor zullen vastgoedeigenaren alternatieven moeten bedenken. Met een groot woningtekort ligt het voor de hand om leegstaande kantoren te transformeren naar wooneenheden. Zo is de coronacrisis een kans voor de woningmarkt.
Dit essay is gepubliceerd in Management Scope 02 2021.