Bedrijven, neem een rol bij het verduurzamen van vastgoed
Hoe ziet de stad van de toekomst er uit? Hoe houden we steden voor iedereen leefbaar? Vragen die de overheid, veel bedrijven en consumenten bezig houden. Naast technologie en bereikbaarheid speelt de verduurzaming van de gebouwde omgeving hierin een cruciale rol. Ruim een kwart van de CO2-uitstoot in Nederland wordt namelijk veroorzaakt door de gebouwde omgeving. In de Nederlandse kantorenmarkt zijn inmiddels de eerste stappen gezet om verduurzaming in gang te zetten. De eerste mijlpaal is 2023. Dan moeten alle kantoorgebouwen minimaal een energielabel C hebben. Een doelstelling die alleen wordt gehaald als vastgoedeigenaren én de bedrijven die hun kantoorruimte huren gaan samenwerken. Daar ligt dus een belangrijke taak voor het bedrijfsleven. Zij moeten de discussie aangaan met vastgoedeigenaren en zo de verduurzaming stimuleren.
Te langzaam
Deze oproep volgt uit onderzoek dat Colliers onder een grote groep van vastgoedinvesteerders hield. 40 partijen die samen 25 procent van de kantoorgebouwen in handen van investeerders vertegenwoordigen. Daaruit blijken al goede initiatieven, maar toch blijkt dat dit niet voldoende is om massa te bereiken en grote stappen te zetten in de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Met nog iets meer dan drie jaar te gaan voldoet nog steeds meer dan 52 procent van de Nederlandse kantorenvoorraad niet aan de eis van het energielabel C. De vastgoedmarkt reguleert zichzelf op het moment onvoldoende.
Daarom onderzocht Colliers wat institutionele, particuliere en private-equitybeleggers blokkeert om panden structureel te verduurzamen. En – belangrijker nog – wat hen het meest motiveert om in actie te komen en hun vastgoedportefeuille te verduurzamen. Het onderzoek laat zien dat vooral institutionele beleggers zich inspannen om hun vastgoedportefeuilles duurzamer te maken. Zeker afgezet tegen private-equitybeleggers en particuliere beleggers. Een deel van de private-equitybeleggers overweegt zelfs om het wettelijk verplichte energielabel C voor kantoorgebouwen niet na te leven. Zij gaan ervan uit dat het niet zo’n vaart loopt met de handhaving door de overheid. Private beleggers kampen vooral met een kennisachterstand. Zij weten vaak niet goed wat de beste route is om te verduurzamen.
Niet sluitende businesscase grootste beer op de weg
Het meest genoemde obstakel bij het verduurzamen van vastgoed is de hoogte van de investering die nodig is. Bijna zes op de tien beleggers geeft dit aan als reden aan om niet in actie te komen. De vaak hoge kosten om het pand te verduurzamen kunnen volgens de partijen die deelnamen aan ons onderzoek nog onvoldoende worden terugverdiend in een hogere huurprijs. Zeker bij kantoorgebouwen die op de wat meer afgelegen plekken liggen.
Ook de zogeheten split incentive heeft een negatieve impact. De eigenaar van het pand investeert in het pand, terwijl de huurder profiteert van meer comfort en een lagere energierekening. Maar diezelfde huurder is niet altijd bereid om meer huur voor het duurzame pand te betalen. Een bekend en belangrijk obstakel om de businesscase rond verduurzaming sluitend te maken.
Gedeelde verantwoordelijkheid
Colliers zit regelmatig met huurder en verhuurder rond de tafel om te praten over de kosten en baten van verduurzaming. Het gaat het om het delen van verantwoordelijkheid. Een gezamenlijke rol pakken om de gebouwde omgeving leefbaar te houden. De discussie rondom de split incentive wordt een klein beetje geholpen door de wetgeving. De Wet Milieubeheer dwingt bedrijven die een heel pand huren van meer dan ongeveer 1.500 m² om verduurzamingsmaatregelen met een terugverdientijd korter dan vijf jaar te nemen. Als er meerdere huurders zijn of wanneer een bedrijf minder ruimte huurt, vervalt deze verplichting. Dat zorgt er voor dat de urgentie bij de eigenaar komt te liggen. Het is zaak dat de overheid dit gelijktrekt. Ook kan het helpen om deze wet ook voor kleinere huurders door te voeren, zodat niet alleen grote huurders en eigenaren de druk om te verduurzamen ervaren.
Externe druk helpt
Is meer overheidsbemoeienis dan de oplossing? De meeste investeerders gaven inderdaad zelf aan dat zij gevoelig zijn voor meer stimulering van buitenaf. Een van die partijen is de overheid. De verduurzamingsstrategie van de deelnemers aan het onderzoek van zowel de afgelopen vijf jaar als de komende vijf jaar blijkt namelijk ‘de weg van geleidelijkheid’ te zijn. Verduurzamen wanneer onderdelen aan vervangen toe zijn. Omdat zij aangaven weinig intrinsieke motivatie te hebben, zorgt wetgeving voor de druk die nodig is om wel grote stappen te zetten.
Het bedrijfsleven wordt een even grote rol toegedicht door de investeerders. Zij zijn de huurders van de kantoorpanden. Grote multinationals en maatschappelijke organisaties spelen al een belangrijke rol in de verduurzaming van vastgoed. Zij kiezen ook vanuit imagoperspectief voor een duurzaam pand en stellen eisen waaraan het vastgoed moet voldoen. Willen we met elkaar een duurzame omgeving creëren, liggen ook hier kansen voor kleinere bedrijven om stevige rol te pakken en aanjager te zijn van een betere leefomgeving. De medewerkers van bedrijven kunnen ook een rol claimen. Door meer van hun werkgever te eisen op duurzaamheidsgebied, zijn ook zij een externe stimulans en krachtige speler om verandering in gang te zetten. Tot slot geven institutionele beleggers aan dat druk vanuit aandeelhouders hen kan aanzetten tot meer actie. Kortom externe druk kan de verduurzaming echt in gang zetten.
Verduurzaming versnellen
De rol van Colliers in de verduurzaming van de gebouwde omgeving is onder andere om partijen te mobiliseren en hen ervan te overtuigen dat het mogelijk is om samen een rendabele businesscase te maken. Op de bühne te staan en enthousiasme te creëren. We kunnen vastgoedeigenaren en bedrijven proactief adviseren op basis van onderzoek naar wet- en regelgeving en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Ook analyseren wij kantoren en winkelcentra op verduurzamingsmogelijkheden en gaan daar het gesprek over aan met de eigenaren. En dat is noodzakelijk; nog te veel beslissingen worden genomen op basis van emotie en te weinig op basis van kennis en research. Zo kunnen we laten zien hoe door verduurzaming en BREEAM-certificering vastgoedeigenaren meer huurders aanspreken. Een groep die bereid is vierkante meterprijzen te betalen die net wat hoger liggen, wat kan helpen om de businesscase alsnog sluitend te krijgen. Colliers blijft daarin wel realistisch. In Nederland staan veel grote kantoorgebouwen leeg op locaties op afgelegen plekken. De huurprijs komt hier nooit boven een bepaald niveau. Een situatie die vraagt om een creatieve aanpak. In het buitenland zien we hoe de overheid daarbij helpt. In Portugal mogen er geen nieuwe gebouwen worden gebouwd zonder dat er ook materialen en grondstoffen worden gebruikt van bestaande andere gebouwen. Het overaanbod wordt zo aangepakt en verouderd vastgoed behoudt een deel van zijn waarde door het als grondstof te gebruiken voor nieuwe gebouwen.
Grootse samenwerking nodig
Om uit het patroon van geleidelijkheid te breken, is het belangrijk dat alle partijen gezamenlijk de handschoen oppakken. Het bedrijfsleven is hierin een essentiële stimulator, het is een onderdeel van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Uiteindelijk is er een combinatie nodig van inspanningen van de overheid, vastgoedeigenaren, bedrijfsleven en medewerkers om de verduurzaming van de gebouwde omgeving te versnellen. Dat is nodig voor het creëren van een leefbare stad. Nu, en in de toekomst.
Dit onderzoek is gepubliceerd in Management Scope 09 2019.