Vier vastgoedspelers over verduurzaming in de sector

Die vragen zijn de leidraad voor een gesprek met vier vertegenwoordigers van uiteenlopende vastgoedorganisaties. Gastheer is de ervaren bestuurder Leon Bobbe, directievoorzitter van woningcorporatie De Key. Deze woonstichting is vooral actief in Amsterdam, volgens Bobbe een moeilijke stad om de duurzaamheidsdoelen te realiseren. Gestapelde woningen verduurzamen kost veel geld, en daar mag je de huurders niet voor laten opdraaien. Annemarie van Doorn is directeur van Dutch Green Building Council (DGBC). Deze netwerkorganisatie brengt partijen bij elkaar, coördineert de ontwikkeling van ‘routekaarten’ voor de verduurzaming van sectoren en gebouwen en heeft als ambitie om de gebouwde omgeving in Nederland zo snel mogelijk Paris-proof te maken.
Jan van Noordenne is sustainability & building innovation manager van vastgoedverhuurder Merin. In de Amsterdamse haven nam Merin in januari het grootste zonnedak van Amsterdam in gebruik. De vastgoedverhuurder liet bijna 17.000 zonnepanelen op de daken van twee distributieloodsen monteren, met een totaaloppervlak van negen voetbalvelden. Merin heeft daarnaast zonnepanelen op zeven andere locaties, goed voor een eigen energie-opwek van 30 procent. De laatste die aanschuift aan deze rondetafel is Bert van Renselaar, managing partner van CFP Green Buildings. Dit adviesbureau richt zich naast duurzaamheidsconsultancy steeds meer op de ontwikkeling van software waarmee partijen ‘hun eigen verduurzaming kunnen regelen’.

Energiebedrijf Vattenfall heeft als doel een fossielvrij leven binnen één generatie mogelijk te maken. Welke associaties heeft u bij het begrip ‘fossielvrij’?
Van Renselaar: ‘Heel simpel, onze maatschappij is nu nog afhankelijk van brandstoffen die we uit de grond halen, maar die voorraden raken een keer op. Doorgaan met olie en kolen is op termijn binnen geen enkel businessmodel vol te houden. Bovendien halen we die grondstoffen vaak uit landen waar ze het niet zo nauw nemen met de arbeidsomstandigheden. Een land heeft ook een politiek voordeel als het eigen energie duurzaam weet op te wekken.’
Van Noordenne: ‘Eens. We moeten zo snel mogelijk stoppen met fossiele brandstoffen en vol inzetten op groene waterstof, zonne- en windenergie, plus kernenergie.’
Bobbe: ‘Ik raak wat in verwarring van zo’n term, we hadden eerder ook al “gasloos”. Circulair en duurzaam zijn ook van die grote begrippen, ik houd het liever concreet. Door te praten over CO2-reductie is er een meetlat die iedereen meteen begrijpt. We weten dat de uitstoot van CO2 het klimaat verpest. Het is noodzakelijk dat terug te draaien en dan is het logisch dat fossiele brandstoffen niet meer worden verbruikt.’
Van Doorn: ‘Ik vind het juist wel sterk om naar buiten te brengen dat fossielvrij je ambitie is. Je moet een doel hebben om naar toe te kunnen werken. Niet alleen als bedrijf, ook als maatschappij.’

Is het Klimaatakkoord volgens u ambitieus en concreet genoeg?
Bobbe: ‘In ieder geval wel in de zin dat er duidelijk in staat hoeveel CO2 we willen reduceren.’
Van Doorn: ‘Probleem vind ik wel dat het in het Klimaatakkoord draait om 2050. Dat is zo ontzettend ver weg. Daar gaat weinig urgentie van uit, wat het ingewikkeld maakt om er nu al hard naar toe te werken.’
Van Renselaar: ‘Om in 2050 op nul CO2-uitstoot uit te komen, moeten we dat einddoel naar voren halen. Als een kantoorgebouw in 2050 jaarlijks nog maar 50 kWh per vierkante meter mag verbruiken, wat een doelstelling van DGBC is, dan is het slim om een tussendoel voor de korte termijn neer te zetten, bijvoorbeeld: 200 kWh in 2025. Wie daaroverheen gaat, moet dan fiscaal flink belast worden. Dat zorgt voor een goede prikkel. Mensen moeten wel de vrijheid hebben te kiezen tussen isoleren of een warmtepomp, noem maar op.’
Van Noordenne: ‘Ik vind dit akkoord by far niet ambitieus genoeg. We moeten gewoon per direct heel grove, zware maatregelen gaan nemen. Maar dat gebeurt niet, wat deels komt omdat het voor iedereen nieuw terrein is. Veel partijen rennen nu rondjes, terwijl de overheid naar mijn idee met de handen in het haar zit. Vanuit de overheid zou men moeten gaan praten met de beste deskundigen op de gebieden die echt aangepakt moeten worden, vervolgens een goed plan bedenken en dat dwingend opleggen. Daarbij moet men niet bang zijn om heilige huisjes omver te trappen.’

Welke duurzame maatregelen zijn volgens u doorslaggevend?
Van Noordenne: ‘Kernenergie zie ik als de enige realistische oplossing om op korte termijn naar schone energie te gaan, omdat energie uit zon en wind niet goed te sturen is en bovendien lastig op te slaan. De overheid zou bijvoorbeeld per direct kunnen opleggen dat in ieder nieuw huis een batterij komt voor de opslag van zelfopgewekte energie, om het net te ontlasten.’
Van Doorn: ‘Sowieso zou het goed zijn te starten met de trias energetica. Dus beperk ten eerste het energieverbruik door verspilling tegen te gaan, bijvoorbeeld door isolatie. Maak ten tweede gebruik van energie uit duurzame bronnen. Ten derde: gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt mogelijk om in de resterende energiebehoefte te voorzien.’
Bobbe: ‘Dat zou bij ons niet werken. Het eerste punt – het verbruik verminderen door het isoleren van woningen – is in ons geval heel erg duur, omdat we in Amsterdam met name gestapelde woningen bezitten. Bovendien leidt het in praktijk niet tot minder energieverbruik, integendeel. Bewoners gaan, zodra een woning comfortabeler wordt en een hoger energielabel krijgt, meer energie gebruiken! De inzet van kernenergie, wat Jan net opperde, vind ik niks, maar het plaatsen van batterijen in woningen vind ik wel een goed idee. Daar kun je direct mee beginnen.’
Van Doorn: ‘Naast dit soort maatregelen gaat het toch ook om verandering van het gedrag van mensen. Ik ben van origine klinisch psycholoog en heb onder andere gewerkt in de verslavingszorg. Ik weet hoe moeilijk het is om het gedrag van mensen echt structureel te veranderen. Toch moeten we juist daar sterk op focussen. Bij de een werkt dat het best door een financiële prikkel te geven, bij de ander door een morele uitdaging te bieden. Denk aan jongeren die geen nieuwe kleding meer kopen, maar alleen nog tweedehands.’
Bobbe: ‘Wij sturen energiecoaches langs onze huurders om te vertellen wat zij zelf kunnen doen om hun energierekening te verlagen. Dat heeft effect, maar meestal slechts tijdelijk.’

Wat heeft nog meer effect om de verduurzaming van de gebouwde omgeving te bevorderen? Hoe denkt u bijvoorbeeld over de verplichting dat alle kantoorgebouwen per 1 januari 2023 minimaal energielabel C moeten hebben?
Van Noordenne: ‘Die labels vind ik echt helemaal niks. Hoe beter het label, hoe groter de afwijking van de praktijk. Zo’n label is maar een theoretische berekening en zegt niets over het gedrag van de gebruikers van dat gebouw. Straks mag ik geen gebouwen meer verhuren als ze een energielabel hebben lager dan C. Terwijl er nu gebouwen met een F-label zijn waar het verbruik per vierkante meter lager ligt dan bij een gebouw met een A-label! Labels zijn dus een wassen neus. Ook vervelend is de informatieplicht, dat is in de praktijk toch een draak van een wet? Wij zijn als verhuurder jaarlijks veel tijd kwijt om ellenlange lijsten in te vullen... de overheid maakt het allemaal veel te complex. De overheid kan zelf de informatieplicht niet monitoren, daar hebben ze geen mankracht voor.’
Bobbe: ‘Wij kunnen geen grote ingrepen doen in onze 34.000 woningen, want dat kunnen we niet betalen. We willen de kosten niet afwentelen op onze huurders. We hebben de maatschappelijke verantwoordelijkheid om de huren niet verder te verhogen. Jaarlijks bouwen we zo’n 1.000 woningen bij. Die zijn uiteraard erg duurzaam, maar daar lossen we het klimaatprobleem niet mee op. Ik geloof wel in het zetten van meerdere kleine stappen. Zo halen we, als we bij huurders langskomen, de keuken van het gas af. Elektrisch koken scheelt zo’n 5 procent in het gasverbruik.’
Van Doorn: ‘Als de urgentie van het probleem opeens toeneemt, geldt hetzelfde voor de slagkracht. Dat hebben we wel gezien bij de stikstofaffaire, toen de bouw deels werd stilgelegd. Dan kan er opeens veel meer en komt iedereen eerder in actie om tot een oplossing te komen.’
Van Renselaar: ‘Inderdaad, toen kon dit kabinet opeens wél besluiten de maximumsnelheid terug te brengen van 130 naar 100 kilometer. Opmerkelijk. Als het kabinet dat een paar jaar eerder had ingevoerd, had Nederland al een flinke milieuwinst geboekt. Van bedrijven, vooral spelers uit het midden- en kleinbedrijf, mag je niet te veel verwachten. Ik sprak laatst een ondernemer die me uitlegde dat hij altijd bezig is heeft met brandjes blussen en zijn bedrijf runnen. Hij maakt zich alleen druk om de dingen die écht moeten. Hij zei eerlijk dat hij zich alleen iets aantrekt van milieuwetgeving als hij dat voelt in zijn portemonnee. Kortom, met financiële prikkels kun je bedrijven stimuleren aan de slag te gaan.’
Van Noordenne: ‘Of bedrijven moeten inzien dat ze door verduurzaming geld kunnen besparen of verdienen. Zo hebben wij binnen Merin een systeem getest dat zélf, op basis van weersvoorspellingen, continu de perfecte klimaatinstellingen voor een gebouw bepaalt en doorvoert. Dat heeft het comfort verhoogd en een energiebesparing van maar liefst 35 procent opgeleverd. Dit willen we verder uitrollen, hoewel de businesscase lastig is: de huurder krijgt een lagere energierekening, wij doen de investering. Maar hierdoor krijgen wij wel meer grip op het energieverbruik in onze panden. Dat is zo waardevol, dat we op termijn naar een all-in huurprijs kunnen gaan. Veel huurders staan daarvoor open. Risico voor ons met een all-in-prijs is dat wij de pijn voelen als de energieprijs stijgt, zoals we de laatste tijd hebben gezien.’

Wat is uw bijdrage aan het succesvol verduurzamen van de gebouwde omgeving?
Van Renselaar: ‘De overheid moet zorgen dat het grote einddoel van CO2-neutraliteit in 2050 wordt teruggebracht tot kleine, concrete stappen voor de komende paar jaar. Dat laatste proberen wij ook. Bijvoorbeeld door onze klanten via een slimme meter te laten zien wat ze verbruiken, wat dat kost en met welke stappen ze geld kunnen besparen.’
Van Doorn: ‘Voor DGBC draait het vooral om het delen van best practices, het organiseren van samenwerking tussen partijen. Laat maar zien waar je de milieuwinst kunt pakken en leer van elkaar.’
Bobbe: ‘Voor ons zijn er geen quick wins waarmee we kunnen verduurzamen zonder de rekening bij onze huurders neer te leggen. Ik vertrouw erop dat er steeds meer slimme oplossingen op de markt komen. Een andere woningcorporatie experimenteert nu bijvoorbeeld met windrotoren op de daken van flats, waardoor die gebouwen helemaal zelfvoorzienend worden qua energieopwekking. Daarnaast werken woningcorporaties wat betreft verduurzaming steeds meer samen, bijvoorbeeld op gebied van inkoop. Dat jaagt de vernieuwing aan.’
Van Noordenne: ‘Ik denk dat het belangrijk is te durven investeren in leergeld. Wij hebben voor dit jaar een fors uitprobeer-potje, puur bedoeld om nieuwe dingen uit te proberen. Met de wetenschap dat dit voor 90 procent leergeld zal zijn. Dat vind ik heel gaaf, zo komen we verder.’

Dit interview is gepubliceerd in Management Scope 02 2020.