Drie vastgoedinvesteerders over verduurzaming: 'We staan eindeloos in de wacht'

Vastgoedeigenaren moeten op grond van het Klimaatakkoord aan de slag met verduurzaming. Ik ben benieuwd hoe u dat aanpakt en hoe u het tempo erin houdt. Wat doet u zoal om de duurzaamheidsdoelen te halen?  
Maarsen: ‘Syntrus Achmea Real Estate & Finance probeert zoveel mogelijk eigen verantwoordelijkheid te nemen en eigen doelen te stellen, bijvoorbeeld door de gebouwen in onze portefeuille in 2050 volledig klimaatneutraal te krijgen, met onder meer isolatie en de aanleg van energiezuinige installaties. We hebben ons ESG-beleid (environmental, social & governance, red.) afgelopen jaar flink aangescherpt. Voor ons als vastgoedinvesteerder is er meer dan alleen financieel rendement – we willen ook maatschappelijk rendement realiseren. Daarvoor nemen we bijvoorbeeld thema’s als geluk en gezondheid mee in onze metingen en hebben we 20 kpi’s geformuleerd op dit terrein.’  
Van der Stoop: ‘Ook NSI heeft drie jaar geleden een eigen ESG-strategie opgestart, gebaseerd op drie pijlers: ten eerste moet alles wat NSI doet, gericht zijn op toekomstbestendigheid en de lange termijn. Ten tweede moet ons energiegebruik omlaag. Dat betekent onder meer dat we jaarlijks vijf procent minder CO2 willen verbruiken, in 2021 vrijwel onze volledige portefeuille energielabel A moet hebben en dat we in 2035 volledig ‘gasloos’ willen zijn. Ten derde heeft NSI vastgelegd altijd naar health and wellbeing te kijken, waarbij de gezondheid en het welzijn van de gebruikers van onze kantoren centraal staan. Dat zijn allemaal punten waar we doelbewust op sturen.’  

Vastgoedinvesteerders stellen de klant ofwel de huurder centraal, met als gevolg dat ze onvermijdelijk aanlopen tegen de split incentive, het fenomeen waarbij de eigenaar investeert in duurzaamheidsmaatregelen en de huurder profiteert van de lagere energierekening. Over die problematiek praten we nu al 30 jaar. De split incentive houdt de verduurzaming tegen. Hoe valt dat op te lossen?  
Van der Stoop: ‘Daar hebben we allang een prima oplossing voor. Wij hebben kantoren die we verhuren met fixed servicekosten. Dat werkt al jaren perfect. De huurder betaalt een inclusief-prijs per vierkante meter. En daar zitten dan allerlei services bij: elektriciteit, schoonmaak, beveiliging – dat soort zaken.’  
Bakker: ‘Dat is mooi om te horen. Ik ben heel erg voor zo’n all-in-prijs. Ik vind dat we toe moeten naar een integrale huur: een huurprijs per vierkante meter inclusief de energievoorziening. Dat voorkomt discussie tussen huurder en verhuurder over wie er moet opdraaien voor de kosten van verduurzaming. De verhuurder zorgt er zo voor dat het zijn verantwoordelijkheid is om een gebouw naar energielabel A te krijgen. Of zelfs beter, naar een Paris proof-niveau.’  
Maarsen: ‘Tja, ik ben daar bij voorbaat niet heel enthousiast over. We hebben het over elektriciteit, schoonmaak en een goed werkende lift. Dat zijn toch basisvoorzieningen voor ieder pand? Dat heeft wat mij betreft niet veel met verduurzaming te maken.’  
Van der Stoop: ‘Dat ligt eraan. Wij proberen daarin net een stapje verder te gaan. Door betere services en duurzamere kantoren aan te biederen willen wij beter zijn dan de rest van de markt. Dit gaat tot op detailniveau: we plaatsen bijvoorbeeld tegenwoordig standaard een multi bin-afvalbak, waarmee gebruikers afval kunnen scheiden. Geen grote investering, maar we merkten dat de klant het zelf niet oppakt als wij het niet doen. We proberen onze huurders mee te nemen in onze duurzaamheidsambitie. Zo bieden we een platform aan waarmee we onze klanten volledige inzage geven in hun water-, warmte- en elektraverbruik. Wij hebben een 100 procent data coverage van onze energiemeters en die delen we met onze gebruikers. Dat zorgt voor meer bewustwording en stimuleert hen om het gebruik verder omlaag te krijgen.’  

Uit onderzoek van Colliers Nederland komt naar voren dat bij investeerders en vastgoedeigenaren de intrinsieke motivatie om te verduurzamen vaak ontbreekt. Is er meer externe druk nodig?  
Maarsen: ‘Er is al heel veel druk. Het Klimaatakkoord komt om te beginnen vanuit de overheid. Kijk naar de toezichthouders: de AFM en De Nederlandsche Bank verwachten dat beleggers een visie op ESG hebben. Alle overheden zijn volop bezig met de energietransitie. Van ministeries tot gemeenten: overal wordt gewerkt aan visies op die transitie. Op de hypotheekmarkt zal duurzaamheid langzaam maar zeker haar intrede doen – het gaat richting gebouwgebonden financiering, een doorbraak. Vergeet ook de gebruikers niet, zeker in commercieel vastgoed. Winkeliers eisen tegenwoordig dat het pand dat ze huren aan de duurzaamheidsnormen voldoet. In het dure particuliere koopsegment wordt eigenlijk geen huis meer verkocht dat niet aan de norm voldoet.’  
Van der Stoop: ‘Nieuwbouw in de vastgoedmarkt is al helemaal doordrenkt van het Klimaatakkoord. Dat zit volledig op schema. NSI streeft bij nieuwbouw bijvoorbeeld naar het hoogste BREEAM-keurmerk, outstanding.’  
Maarsen: ‘Ik ben dus helemaal niet zo somber. Er is aan alle kanten beweging. Het gaat wellicht niet snel genoeg. Sterker nog, het gaat te langzaam – maar er gebeurt wel iets.’  

De regelgeving mag wat mij betreft best wat strenger, anders wordt het onmogelijk doelen te realiseren. In 2023 moeten we toch echt op energielabel C zitten. Op dit moment heeft 45 procent van de kantoorgebouwen zelfs nog geen label en 23 procent een label onder C. Wat kunnen we doen om dat te versnellen?  
Van der Stoop: ‘Er zal sowieso strenger gehandhaafd moeten worden. Gebeurt dat niet, dan is 2023 niet meer dan een papieren werkelijkheid. Als de overheid pas jaren later gaat handhaven, blijven we achter de feiten aanlopen.’
Maarsen: ‘Het is ook van belang onderscheid te maken tussen sectoren. De institutionele beleggers doen het vrij goed. De particuliere sector ligt achter, maar komt op gang. Het allergrootste probleem ligt bij maatschappelijk vastgoed. Dat loopt ongelooflijk ver achter. Scholen, zorginstellingen... daar maken wij ons wel zorgen over. Wij zijn nu een routekaart aan het ontwikkelen voor bijvoorbeeld zorginstellingen. Zorgbestuurders of schooldirecteuren komen nauwelijks toe aan duurzaamheid, simpelweg omdat ze andere prioriteiten hebben, zoals werkdruk en een tekort aan personeel.’  

Ik denk dat investeerders ook goed moeten kijken naar de quick wins. Tien jaar geleden begon ik in het vastgoed met het oude ABN-kantoor in Amsterdam Zuidoost. In een rapport zag ik dat de installatiekosten van het pand 34 procent van de bouwkosten bedroegen. Als je daar wat slimmer mee omgaat, kun je heel veel besparen. Binnen twee weken wisten we 20 procent op de kosten te besparen.  
Van der Stoop: ‘Dat er veel quick wins te behalen zijn, klopt absoluut. Dat kan bijvoorbeeld door slim gebruik te maken van data. Wij werken samen met een startup die digital twins maakt van gebouwen. Zij bouwen hele panden digitaal na en kijken vervolgens hoe ze bijvoorbeeld het energieverbruik kunnen optimaliseren. Ze nemen echt alles mee: isolatiewaarden, de kracht van de zon, wind, regen. Dankzij die data wordt het mogelijk perfect op maat te verwarmen, koelen en ventileren. In onze panden hangen tegenwoordig sensoren die meten hoeveel mensen er aanwezig zijn. Zijn er in een bepaalde ruimte veel mensen, dan wordt de temperatuur aangepast en wordt er meer geventileerd. Slim inzetten van data leidt tot snelle resultaten in energiegebruik. We zijn al onze gebouwen smart aan het maken.’  

U bent dus goed bezig met de duurzaamheidsdoelstellingen. Zou het desondanks niet goed zijn meer de samenwerking te zoeken, bijvoorbeeld met de energiebedrijven?  
Maarsen: ‘Aan de klimaattafels gebeurt dat al volop, ik denk dat het te kort door de bocht is om te zeggen dat we dat niet doen. Er is overal samenwerking, dat is simpelweg key. Alleen zijn we de hele tijd aan het wachten op sturing, bijvoorbeeld vanuit de gemeenten: die moeten in 2021 een transitievisie Warmte hebben liggen. Het zou heel dom zijn om daarop vooruit te lopen. We zullen toch echt moeten afwachten welke energievoorziening steden gaan inzetten, voordat we kunnen investeren. Meer tempo zou zeker wenselijk zijn. Maar vergis je niet, een visie ontwikkelen op de energietransitie is een ingewikkelde opgave.’  
Bakker: ‘Natuurlijk. Maar als we lang dralen, gaan we het niet redden...’
Van der Stoop: ‘Er is volop overleg hierover met de overheden. Vanmorgen zat ik nog met institutionele vastgoedeigenaren om tafel bij Gemeente Amsterdam om te praten over de transitievisie Warmte. Daar wordt dan de balans opgemaakt en worden de kansen en mogelijkheden besproken voor een gasloze toekomst.’  

Wat is voor u nog een zorg?  
Maarsen: ‘Waar ik me zorgen over maak, zijn de stranded assets, de activa die het risico lopen snel in waarde te dalen. Er is straks een aantal assets waar je eigenlijk niet meer in kunt investeren, in elk geval niet op een rendabele manier. Dat zijn bijvoorbeeld kantoorgebouwen uit de jaren ’60 of ’70. Die staan nu leeg en om ze op een goed duurzaamheidsniveau te krijgen, moet zoveel geïnvesteerd worden dat het nooit meer terug te verdienen valt. Wat moeten we met die gebouwen en wiens verantwoordelijkheid zijn ze? Daar heeft de sector de gemeenten bij nodig, die moeten echt flexibeler gaan denken in de bestemmingsplannen.’  

Een ander thema is circulariteit. Ik ben bezig geweest met een volledig modulair gebouwd entertainmentcenter in Amsterdam, waarbij je de installatie least, het glas least en de staalconstructies least. Als dat gebouw na verloop van tijd wordt afgebroken, gaat het staal weer terug naar de hoogovens en wordt alles helemaal ontmanteld. Gelooft u daarin?  
Maarsen: ‘Dergelijke projecten hebben ook onze interesse, al speelt die split incentive ook dan weer. Wij zijn bijvoorbeeld bezig met een liftleverancier. De lift blijft voortaan eigendom van de leverancier en gaat uiteindelijk ook terug naar de leverancier. Daardoor wordt onze investering in het gebouw lager. Dat zijn allemaal modellen die we aan het onderzoeken zijn. Een andere belangrijke ontwikkeling vind ik houtbouw. Het is tegenwoordig mogelijk heel hoogwaardig met hout te bouwen, op klimaatvriendelijke wijze. Wij zijn met onze pensioenfondsen bezig daar meer op in te zetten. Daarvoor moeten wel heel veel partijen overtuigd worden. Niet alleen de beleggers, maar ook 20 of 30 hypotheekverstrekkers. Die beginnen meteen over brandveiligheid, dus dan hebben we een hoop uit te leggen. Toch is dit soort innovaties op materialen van belang.’  
Bakker: ‘Maar het is toch niet alleen aan de sector om uit te leggen hoe waardevol deze manier van bouwen kan zijn. Ik zou een overheid wensen die meer de regie pakt. Een minister heeft autoriteit. De overheid moet haar verantwoordelijkheid pakken. Ik mis de visie. Je ziet te veel partijpolitiek gedrag.’
Maarsen: ‘De politiek is op dit moment vooral bezig met de wooncrisis – en terecht. Maar daar hoort ook een breder thema bij, namelijk mobiliteit. We kunnen niet 70.000 woningen bouwen met 70.000 parkeerplaatsen erbij zonder goede infrastructuur. Hoe lossen we dat op?’  
Bakker: ‘Die opmerking raakt aan de kern van het probleem. De vastgoedsector is wel actief, wil wel innoveren, maar zit eindeloos in de wacht. Die split incentive-discussie speelt al 30 jaar en we komen niet veel verder. Infrastructuur? Het duurt te lang. Kijk naar de discussie over het wel of geen brug aanleggen over het IJ in Amsterdam.’  
Van der Stoop: ‘Daar waar wij onze verantwoordelijkheid kunnen nemen, nemen we die ook. We kunnen prima woningen bouwen en kantoren verduurzamen, daar hebben wij de overheid niet voor nodig. Wel zullen sommige eigenaren meer aangespoord moeten worden om in beweging te komen. Maar de energietransitie en het Akkoord van Parijs vragen om een integrale aanpak.’
Maarsen: ‘Het wachten is op de transitievisies om verstandig te kunnen investeren. En verder snak ik naar transparantie, zodat een eerlijk gesprek over de financierbaarheid van de grote thema’s wonen, mobiliteit en klimaat mogelijk wordt. Dat debat moet de partijpolitiek overstijgen. Er is een landelijke visie nodig. De politieke daadkracht die er was op het gebied van gas, is ook nodig op thema’s als mobiliteit, klimaat en materialen.’   

Dit interview is gepubliceerd in Management Scope 04 2020.