Patrick Ruwiel en Michiel van Staveren: 'Ook de markt kijkt naar de toekomst van vastgoed'

Vanaf 2023 moeten alle kantoorgebouwen in Nederland minimaal een energielabel C hebben. Uit onderzoek van Colliers blijkt dat de vastgoedmarkt zichzelf niet voldoende reguleert en dat die streefdatum vrijwel zeker niet gehaald zal worden. Hoe kijkt u daartegenaan?
Ruwiel: ‘Ik wil natuurlijk de cijfers niet betwisten, maar ik herken me er eerlijk gezegd niet in. Ik ken de vastgoedwereld redelijk goed en ik heb in het geheel niet de indruk dat duurzaamheid onvoldoende op de agenda staat. Zeker bij onze opdrachtgevers en hier bij MN is het top of mind. Duurzaamheid, of het bredere maatschappelijk verantwoord ondernemen, is onderdeel van ons DNA. Het is volledig verankerd in ons beleid. En dat is niet van vandaag of gisteren: ik liep hier tien jaar geleden ook al rond en toen was de trend zeker al ingezet.’
Van Staveren: ‘Het grappige is dat we verduurzaming toen nog gewoon onderhoud noemden. Dat is het eigenlijk nog steeds. Verduurzaming is een vorm van onderhoud. We moeten onze panden onderhouden, courant houden voor de verhuur of de verkoop, met de kennis en technieken van nu. Als je dat gewoon netjes doet, ben je vanzelf bezig met duurzaamheid.’

52 Procent van de kantoorpanden in Nederland voldoet momenteel aan de normen van 2023, wat wil zeggen minstens een energielabel C. Hoe zit dat met uw portefeuille?
Ruwiel: ‘Dat halen we met gemak. Ik denk dat 95 procent van onze kantoorportefeuille een label A heeft.’
Van Staveren: ‘In 2010, dus lang voor het Klimaatakkoord van Parijs, zijn wij al aan het verduurzamen geslagen. Toen hebben we gezegd dat we in 2020 een volledig groene portefeuille wilden hebben: label C of beter.’
Ruwiel: ‘Ik vermoed dat we met die 95 procent uniek zijn in Nederland. Met de resterende vijf procent zijn we hard in de weer. Dat zijn lastige panden, bijvoorbeeld monumenten of oude kantoorvilla’s. Die zijn dan weer wel vaak duurzaam in termen van langdurig gebruik: ooit waren het woningen, nu fungeren ze als kantoor of vervullen andere functies. We zijn met de huurders in overleg om daar snel minstens een label C op te krijgen. En we zijn zijn met een aantal huurders van label A-kantoren in gesprek om volledig klimaatneutraal te worden.’

Betekent dat dat u oog heeft voor de laatste trends en business incubator wilt zijn op het gebied van innovatie en duurzaamheid?
Van Staveren: ‘Wij hoeven op technisch gebied niet per se een van de early adopters te zijn. We houden ervan om met technieken te werken die zich al bewezen hebben, bijvoorbeeld warmte- koude-opslag en zonnepanelen. Maar als het gaat om het regelen van verduurzaming onder de motorkap, dus qua proces, dan zijn we innovatief. We hebben met bouwbedrijf BAM al jaren een goede samenwerking, daaruit is zelfs een business unit bij BAM ontstaan. Alle grote investeerders doen daarin mee.’

Hoe gaat u concreet te werk?
Ruwiel: ‘Het is nodig in deze business veel aandacht te besteden aan de split incentive, de tegengestelde belangen van de vastgoedeigenaren en huurders. Als investeringen zorgen voor besparing op energieverbruik, aan wie komt die besparing dan toe? Wie krijgt wat? Tegenover een investering staat natuurlijk compensatie in huur. Dat is vooral bij particuliere woningen lastig, omdat je bij grootschalige veranderingen wettelijk gezien minstens 70 procent van de huurders mee moet krijgen.’
Van Staveren: ‘Dat percentage van 70 procent haal je alleen als de totale woonlasten na de ingreep lager zijn dan ervoor. Dus de huur kan best 25 euro omhoog, zolang de energierekening maar 50 euro omlaag gaat. Als je dat niet voor elkaar krijg, zul je nooit genoeg mensen achter je plannen krijgen.’
Ruwiel: Voor ons is zo’n investering aantrekkelijk omdat we door een huurverhoging meer geld binnenkrijgen én we een positieve waardeontwikkeling op de langere termijn kunnen realiseren. De huurder gaat er op vooruit doordat hij op energie kan besparen en meer wooncomfort krijgt. Wij gaan in die gevallen hands on te werk. We gaan gewoon van huis tot huis, we praten met bekenden, buren, familie, net zo lang tot genoeg mensen enthousiast zijn.’
Van Staveren: ‘Bij de investeringen zoeken we de samenwerking met onze achterban. Zo worden de zonnepanelen aangebracht door installatiebedrijven die zijn aangesloten bij pensioenfonds PMT: een mooie loop. Het is mooi om te werken met bedrijven die ook weer hun pensioenpremies bij ons in beheer geven. Ook dat is een vorm van duurzaamheid.’

Zijn er ook projecten waar het tegen zit, projecten die minder goed lopen?
Ruwiel: ‘De retailsector is een heel lastige branche. Daar lopen de doelen en belangen van de verhuurder en de huurder nogal eens uiteen. Het is dan best moeilijk om goed te verduurzamen.’
Van Staveren: ‘Je kunt een winkelpand wel verduurzamen, maar als de retailer de deuren wagenwijd openzet met de airco of het warmtegordijn vol aan, dan heeft verduurzaming niet veel zin.’

Betekent dat ook dat u die sector meer links laten liggen?
Ruwiel: ‘O nee, zeker niet. Ik geloof enorm in de retailsector, ook als investering. Ik weet dat er zorgen zijn over de toekomst van de winkelstraten, maar ik geloof er nog steeds in. Mensen praten elkaar veel na. In Utrecht zijn het pand van de Bijenkorf en omliggende winkels en kantoren onlangs ingrijpend verbouwd. Dat is prachtig geworden. Energielabel A, alles erop en eraan.’

Is de winkelmarkt behoudender dan andere vastgoedsectoren?
Van Staveren: ‘Behoudender niet per se. Het is complexer. Bij retail heb je bijvoorbeeld een duo-energielabel: je kunt label A hebben wat betreft casco en misschien wel label G qua inbouw. We zijn in die sector vooral bezig met het maken van duurzaamheidsafspraken via huurcontracten. Je zet dan in op de inspanningsverplichting. Bij kantoren is dat wat eenvoudiger. Daar ben je zelf ook eigenaar van de techniek.’

Staan duurzaamheid en rendement eigenlijk niet op gespannen voet met elkaar?
Van Staveren: ‘Nee, in het geheel niet. Het gaat hand in hand. Sterker nog: onze achterban vraagt erom. Het overgrote deel van de pensioendeelnemers wil dat hun premie – dus ook de vastgoedportefeuille – duurzaam belegd wordt. Ze zouden zelfs bereid zijn genoegen te nemen met minder rendement, als ons duurzaamheidsprofiel maar overeind blijft.’
Ruwiel: ‘Dat is gelukkig niet aan de orde, het rendement is prima. Spanning tussen duurzaamheid en rendement is pas aan de orde als wij het duurzaamheidsprofiel onvoldoende borgen.’

Als ik dit allemaal zo hoor, dan denk ik: treedt u hiermee wel voldoende op de voorgrond?
Ruwiel: ‘We zijn een dienstverlener op de achtergrond, die in naam en opdracht van de pensioenfondsen opereert. Desondanks zouden we sommige resultaten best zichtbaarder mogen maken. Successen delen is zinnig, dus dat zullen we vast vaker gaan doen. Maar wel met gepaste bescheidenheid.’
Van Staveren: ‘Het zit ook in de aard van deze organisatie. Onze kernactiviteit is een goed pensioen mogelijk maken. Dat doen we onder meer door te investeren in vastgoed. We doen dat op een duurzame manier omdat het past in onze missie om een goed pensioen in een betere wereld te realiseren. Daarmee wordt die manier van handelen vanzelfsprekend.’

Wat voor obstakels komt u tegen in het streven naar een zo duurzaam mogelijke strategie? Is dat bijvoorbeeld regelgeving?
Van Staveren: ‘Wat voor ons interessant is, is bijvoorbeeld de ontwikkeling van de Warmtewet. Er is veel onduidelijkheid over de tariefontwikkeling van stadsverwarming en de aanstaande loskoppeling van het gas. Bij nieuwbouwprojecten wordt er steeds vaker gewerkt met een zogenaamde Esco ofwel Energy Service Company. De energieleverancier zit eigenlijk in je gebouw. Daar moeten we dus langjarige contracten mee aangaan. We moeten goed uitvogelen wat er in die contracten komt te staan. Dat is nu in beweging en kan van grote invloed zijn op de toekomst.’

Terug naar de streefcijfers voor 2023. Zoals het er nu naar uitziet, gaat Nederland-kantorenland die niet waarmaken. Wat moet er gebeuren?
Van Staveren: ‘Dat is heel simpel. Als blijkt dat het streefcijfer niet gehaald zal worden, zal de overheid strengere eisen gaan opleggen. We moeten niet naïef zijn en denken dat de sector het wel gaat doen. Daar is gewoon meer regulering voor nodig. Energielabel C in 2023 is natuurlijk ook opgelegd omdat de overheid heeft gezien dat het vanuit de markt onvoldoende werd opgepakt. Wat mij betreft wordt de overheid nog strenger. Misschien moeten we wel zeggen: in 2025 moet alles energielabel A zijn. Vaak hebben investeerders en bedrijven zo’n zetje nodig om de juiste beslissingen te nemen voor de toekomst.’
Ruwiel: ‘Voor ons is het allemaal best duidelijk. Wij geloven er heilig in dat er regulering komt. We zijn erop voorbereid. En de markt zal heus ook naar de toekomst kijken. De ABN AMRO’s en de ING’s van deze wereld zijn natuurlijk niet gek. Die gaan straks echt niet in een kantoor met een D-label zitten. Die kiezen allemaal voor het beste kantoor in de markt. Onze rol is natuurlijk ook klanten duidelijk uitleggen welke kant het opgaat. Laatst hadden we een potentiële klant op bezoek. Die was op zoek naar 1.500 vierkante meter kantoorruimte maar had geen idee dat die energielabeling een thema was. Dan leg ik uit wat er speelt. Organisaties willen niet in een gebouw terechtkomen dat niet voldoet aan de eisen die de overheid straks stelt.’

U gaat zo’n klant niet adviseren om in een D-label kantoor te zitten? Colliers overweegt te stoppen met het adviseren van klanten die dat zouden willen.
Ruwiel: ‘Nee, ook wij zullen een klant natuurlijk niet adviseren zo’n kantoor te betrekken. En daar zijn we dus niet de enigen in. Zo zie je dat de markt het toch deels oppakt.’

Dit interview is gepubliceerd in Management Scope 01 2020