In Holland staat een duurzaam kantoor: hoe de sector zakelijk vastgoed verduurzaamt

In Holland staat een duurzaam kantoor: hoe de sector zakelijk vastgoed verduurzaamt

Auteur: Nicole de Vries, Wilbert Koppers, Arjan Bunnik en Gijsbert Lybaart | Beeld: Yvonne Kroese | 16-05-2019

De sector zakelijk vastgoed moet flink wat energie besparen om te voldoen aan de streefdoelen van het Klimaatakkoord en breekt zich daarnaast het hoofd over het kosteneffectief verduurzamen van het resterende energieverbruik. Maatregelen wat betreft normering, handhaving, kostendeling en bundeling van kennis zijn cruciaal.



Het Klimaatakkoord houdt de gemoederen al geruime tijd bezig. Verdeeld over de sectortafels industrie, gebouwde omgeving, elektriciteit, mobiliteit en landbouw proberen bedrijven, milieu-ngo’s, vakbonden, energiemaatschappijen en gemeenten te komen tot gezamenlijke afspraken om de CO2-uitstoot met 49 procent te reduceren in 2030 (met 1990 als vergelijkingsbasis) en met 95 procent in 2050. De vijf klimaattafels moeten gezamenlijk komen tot 48,7 megaton minder CO2-uitstoot in 2030.
Voor de klimaattafel gebouwde omgeving is die besparing vastgesteld op 3,4 megaton CO2, waarvan 1 megaton moet komen uit de utiliteitsbouw. Dat vertaalt zich onder andere in de opgave om ruim 7 miljoen huizen en 1 miljoen gebouwen in Nederland, samen goed voor 13 procent van de CO2-uitstoot, te verduurzamen.


Gebouwen en huizen worden nu nog veelal verwarmd door aardgas, bovendien zijn ze lang niet altijd goed geïsoleerd. Met de afspraken in het Klimaatakkoord moeten tussen nu en 2030 snel grote stappen gezet worden: zo zouden er in 2030 zo’n 1,5 miljoen woningen ‘van het gas af’ moeten zijn. Naast verduurzaming, bijvoorbeeld in de vorm van aansluiting van woningen op warmtenetten, of verwarming met behulp van warmtepompen, moet de aandacht gericht worden op het verlagen van de warmtevraag van woningen, bijvoorbeeld door de isolatie te verbeteren. Hoe die omslag eruit gaat zien, kan per huis of wijk verschillen. Daarom maken alle gemeenten een ‘transitievisie warmte’ met per wijk een uitvoeringsplan: voor oude huizen zijn nou eenmaal andere maatregelen nodig dan voor nieuwe. De deadline voor deze warmteplannen is eind 2021. Doel is dat de investering in verduurzaming betaald gaat worden uit de opbrengst van een lagere energierekening.

Normen en verplichtingen
Het voorlopige Klimaatakkoord voorziet erin dat er binnen de bestaande utiliteitsbouw voor zowel het commercieel als het maatschappelijk vastgoed streefdoelen of wettelijke eindnormen komen, uitgedrukt in kWh/m2 verbruik per jaar. Deze normering zal duidelijk richting geven. Een ander instrument om tot actie aan te zetten, betreffen de ‘sectorale routekaarten’: met name maatschappelijke sectoren worden vanuit het voorlopige Klimaatakkoord verplicht om sectorale routekaarten op te stellen, waarin zij hun visie geven, plus mijlpalen, geplande CO2-reductie en knelpunten op weg naar 2050. Deze routekaarten moeten vervolgens vertaald worden naar duurzame meerjarenonderhoudsplannen. Ook de grotere vastgoedeigenaren zullen deze routekaarten opstellen. De overheid zal deze routekaarten vervolgens vierjaarlijks monitoren. Als de klimaatdoelen voor 2030 uit beeld dreigen te raken, zal er dwingende regelgeving geïntroduceerd worden. Het denken in deze routekaarten vertaalt zich voor grote ondernemingen in de verplichting een vierjaarlijkse rapportage op te stellen in de vorm van een energie-audit (EED). Bedrijven hebben overigens al de verplichting om maatregelen op gebied van verduurzaming te treffen, als de terugverdientijd korter is dan vijf jaar. Deze verplichting blijft bestaan.

Energielabel c
Naast deze uitdagingen uit het voorlopige Klimaatakkoord, zal de zakelijke sector de komende jaren ook hard moeten werken aan het verduurzamen van het resterende energieverbruik. Er is daartoe al een aantal stappen gezet. Zo zijn 125.000 bedrijven en instellingen nu druk bezig om vóór 1 juli aanstaande te rapporteren welke energiebesparende maatregelen zij hebben genomen. Daarnaast zijn er de verplichte energielabels voor gebouwen, waar de overheid de lat steeds hoger legt: vanaf 2023 is het verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder ten minste energielabel C. Dat betekent naar schatting dat bij meer dan de helft van de kantoren in Nederland maatregelen moeten worden genomen om aan deze wettelijke verplichting te voldoen. Niet dat het daarmee klaar is: ook een verduurzaamd kantoorgebouw moet energieverbruik blijven minimaliseren.

Voorlichting en kennis bundeling
Maar wat moeten bedrijven, vastgoedeigenaren en andere spelers in het zakelijk vastgoed de komende jaren concreet doen aan verduurzaming? Binnen Vattenfall merken wij dat veel bedrijven, zowel groot als klein, zorgen hebben over wat hen te wachten staat en wat ze zelf moeten gaan doen de komende jaren. De zorgen schuilen in de vraag wat dat gaat kosten en hoe ze de gewenste maatregelen om te verduurzamen moeten gaan betalen. De teneur bij velen is: ik kan toch niet zomaar van het gas af?
Voorlichting is de komende jaren dan ook essentieel. Niet alleen vanuit energiemaatschappijen zoals Vattenfall, maar ook vanuit installatiebedrijven, banken, vastgoedtaxateurs en andere partijen in de sector. Cruciaal is dat partijen in de sector hun gezamenlijke kennis en ervaringen bundelen en ontsluiten. Zo lezen we in het voorlopige Klimaatakkoord dat er een kennis- en informatieplatform voor verduurzaming van maatschappelijk vastgoed wordt opgericht. Daarnaast komt er een Nationaal Expertisecentrum Warmte (ECW), dat gemeenten ondersteunt bij het maken van hun afwegingen. Voor huurders en gebouweigenaren is er het samenwerkingsverband Platform Duurzame Huisvesting, voor bijvoorbeeld benchmarks voor werkelijk energieverbruik in diverse gebouwcategorieën en gebruiksprofielen. Dergelijke informatieloketten moeten ervoor zorgen dat men antwoord krijgt op de vraag hoe en waar men energie kan besparen.

Deel kosten en opbrengsten
De 480.000 utiliteitsgebouwen die Nederland telt, zijn eigendom van overheid, beleggers (verhuurders) of bedrijven voor eigen gebruik. Het is dus zowel maatschappelijk, commercieel als zakelijk vastgoed. Bij verduurzaming van verhuur- vastgoed is de zogenaamde split incentive een bekende drempel bij verduurzaming: de partij die moet investeren (de verhuurder) is niet de partij die profiteert van de besparing (de huurder), in de vorm van een lagere energierekening. Daarom is het belangrijk dat huurder en verhuurder onderling goede afspraken maken over een voor beide partijen bevredigende verdeling van de investeringskosten én de lagere energiekosten. Dat kan bijvoorbeeld in de vorm van een prestatiecontract of een green lease-overeenkomst. Overigens geldt als voordeel voor de eigenaar ofwel verhuurder van een utiliteitsgebouw dat de waarde en de huur van een verduurzaamd pand gemiddeld hoger is.

Belonen of handhaven?
Een van de kernvragen in de energietransitie is hoe we in Nederland, waar de arbeidsmarkt steeds meer tekenen van krapte vertoont, voldoende technisch geschoolde werknemers – denk aan installateurs, monteurs et cetera – op de been kunnen brengen om de verduurzaming letterlijk handen en voeten te geven. Deze opgave is erg groot. Daarom zullen we flink in ons mbo- en hbo-onderwijs moeten investeren om de energietransitie te laten slagen.
Een andere kernvraag is of je partijen moet stimuleren door duurzaam gedrag te belonen of hen juist moet verplichten bepaalde doelen te halen, waarbij handhaving, inclusief mogelijke sancties, voorop staat. Een kleine groep bedrijven verduurzaamt uit zichzelf, uit een oprecht gevoel van urgentie – en ook om aan klanten, medewerkers en andere belanghebbenden te laten zien dat zij hun maatschappelijke verantwoordelijkheid serieus nemen. Een grote groep zal echter naar verwachting niet uit zichzelf de route richting verduurzaming inzetten, maar afwachten welke verplichtingen zij tegemoet kunnen zien, en daar vervolgens naar handelen. Daarom is ook normering, naast stimulering, in onze ogen een belangrijke pijler voor een succesvolle energietransitie.

Essay door:
Nicole de Vries, new business manager van Vattenfall
Wilbert Koppers, strateeg duurzaamheid van Vattenfall
Arjan Bunnik, duurzaamheidsmanager zakelijke markt van Vattenfall
Gijsbert Lybaart, adviseur public & regulatory affairs van Vattenfall

Dit essay is gepubliceerd in Management Scope 05 2019.

Management Scope Rankings

Bekijk hier alle rankings die Management Scope jaarlijks samenstelt.

Management Scope

Geïntereseerd in Management Scope?

Maak kennis met het magazine via een proefabonnement: 3 edities voor €18,- of 6 edities voor €36,-

Vraag een proefabonnement aan

Meer opinie

scopist_posts/originals/cosec-event07v.jpg

Verslag Top-100 Company Secretary Debat&Diner 2019

Over hun sterk evoluerende vak wisselden 18 company secretaries begin juli van gedachten tijdens de tweede editie van het Management Scope Top-100 Company Secretary Debat & Diner, een initiatief van Diligent, ontwikkelaar van boardcommunicatiesoftware, en Management Scope. ‘Company secretaries opereren tegenwoordig ook op strategisch niveau.’

lees artikel
scopist_posts/originals/Pijler_250x250.jpg

Waarom groei en positieve impact elkaar niet bijten

Accenture Strategy nam bedrijven uit de pijler financiële gezondheid van de Management Scope Corporate Impact Index onder de loep. Lijstaanvoerders zijn online betaalplatform Adyen en chipmachinefabrikant ASML. Vooral dat laatste concern – de winnaar van de overall ranking – laat zien dat groei en positieve impact elkaar niet uitsluiten.

lees artikel
scopist_posts/originals/verduurzaming-directiekamer07k.jpg

Verduurzaming komt nu de directiekamer binnen

Het in juni gepresenteerde Klimaatakkoord kent een groot aantal maatregelen die moeten leiden tot 49 procent minder uitstoot van broeikasgassen in 2030, oplopend naar 95 procent in 2050. ING-econoom Gerben Hieminga laat zijn licht schijnen over de implicaties voor het bedrijfsleven.

lees artikel
facebook