Jeroen Lokerse (Cushman & Wakefield): 'De vastgoedsector speelt een relevante rol bij de energietransitie'

Vorig jaar riep u in een blog organisaties op om de wereld duurzamer te maken en om Nederland als vestigingsplaats aantrekkelijker te maken. Wat is daarbij de rol van de vastgoedsector?
‘Partijen in de vastgoedsector zijn veel relevanter voor de Nederlandse maatschappij dan de maatschappij zich realiseert. De vastgoedsector zorgt immers grotendeels voor de inrichting van onze gebouwde omgeving, waarin burgers leven, wonen en werken. Liefst zo plezierig, succesvol en goed mogelijk. Voor ons bedrijf geldt dat we partijen – van institutionele beleggers tot banken, van ontwikkelaars tot huurders en gemeentes – willen helpen bij het maken van de juiste keuzes, waarbij duurzaamheid een steeds grotere rol speelt.’

Drie jaar geleden fuseerde Cushman & Wakefield met DTZ Zadelhoff, eveneens een grote partij in de Nederlandse vastgoedsector. Heeft DTZ Zadelhoff dezelfde cultuur, ook op het gebied van duurzaamheid?
‘Uiteraard zijn er verschillen. We zijn bij elkaar zo’n twee jaar bezig geweest om de twee organisaties goed te fuseren en met elkaar te integreren. DTZ Nederland was wat meer gericht op uitbreiding van het marktaandeel op de Nederlandse markt, terwijl wij meer gaan voor de relatie en het leveren van toegevoegde waarde voor onze klanten. Het draait bij ons steeds meer om het klantbelang op de lange termijn, in plaats van om vastgoedprojecten. Overigens zit het doen van transacties nog steeds in onze genen, maar we doen dat nu steeds slimmer, meer op basis van uitgebreide data en vastgoedkennis.
Wij gaan meer voor partnerships met klanten die waarderen dat wij mee kunnen denken vanuit hun ondernemingsstrategie – denk aan het creëren van een optimale werkomgeving voor hun medewerkers, of aan het verduurzamen van de vastgoedportefeuille van een belegger.’

Hoe pakt u dat laatste concreet aan?
‘We helpen beleggers bij het vaststellen van hun doelen. Wat is haalbaar? Hoe snel is verduurzaming van hun portefeuille te realiseren? We vertalen hun strategie vervolgens in een actieplan, waarbij we hen begeleiden bij de uitvoering daarvan. We maken de voortgang meetbaar op een digitaal platform, zodat in één oogopslag duidelijk wordt welk deel van de portefeuille voldoet aan de belangrijkste duurzaamheidscriteria en welk deel niet. Vervolgens zoomen we in op de gebouwen die nog onvoldoende Paris-proof zijn, die dus nog niet voldoen aan de energiebesparingsdoelen van het Klimaatakkoord van Parijs uit 2015, zoals terugdringing van het energieverbruik tot 50 kWh/m². Dan zetten we bijvoorbeeld het werkelijke energiegebruik af tegen het energiebesparingspotentieel, dat steeds beter te bepalen is door middel van slimme data-analyse. We brengen de terugverdientijd van een investering in verduurzaming in kaart, maar leveren ook praktische, technische verduurzamingstips waarmee de beheerders van gebouwen direct aan de slag kunnen.’

Hoe weegt u duurzaamheid mee in uw taxaties van bedrijfsmatig vastgoed?
‘Cushman & Wakefield heeft de taxatiepraktijk de laatste jaren flink aangepast. Waarde-implicaties van verduurzaming worden nadrukkelijk meegenomen in taxaties. We kunnen partijen laten zien welke correctiefactor we toepassen als een gebouw niet of onvoldoende duurzaam is. Een vervolgvraag is bijvoorbeeld wat het gaat kosten als je het dak vol legt met zonnepanelen. Wat levert dat op in marktwaarde? Dat kunnen wij vrij exact aangeven: het is uiteraard lastiger om aan te geven wat de indirecte effecten zijn van zo’n investering, zoals de vraag of men dan sneller huurders zal vinden. Door dit inzichtelijk te maken, verwacht ik dat de prijsvorming op de vastgoedmarkt de komende jaren gaat veranderen, omdat partijen de implicaties van de kosten van verduurzaming veel beter kunnen meenemen.
Voor Cushman & Wakefield geldt dat we, op internationale schaal, steeds meer met data kunnen werken. Voor de Nederlandse markt werken we met data van gebouwen vanaf peiljaar 1984. Met behulp van zelfontwikkelde algoritmes komen wij inmiddels tot een zuiverder vastgoedscore, ook op het gebied van duurzaamheid van een gebouw.’

Koopt u die kennis van data-analyse extern in, of bouwt u deze intern op?
‘Het laatste. Binnen Europa heeft Cushman & Wakefield een afdeling technology solutions, die zo’n 300 mensen telt. Hier in Nederland zijn dat er 20. We delen over en weer kennis over het ontwikkelen van en het werken met algoritmes, het structureren van data, et cetera. We slagen er steeds beter in om onze processen te automatiseren en onze data slimmer op te slaan. Op zich valt er binnen onze sector op dit punt nog een wereld te winnen, de vastgoedbranche liep altijd wat achter qua digitaal transformeren. We verrijken onze database ook met de ervaringen van onze 550 werknemers in Nederland.
Ieder van ons komt in gebouwen en heeft een camera op zak. We zijn nu bezig om onze ervaringsdata rond gebouwen heel gestructureerd op te slaan. Dat kan over van alles gaan: hoe staat het met het werkklimaat in zo’n gebouw? Is bijvoorbeeld de lucht er niet te droog? We leggen vast hoe een total workplace eruit ziet, dan gaat het om de combinatie van zowel de digitale als de fysieke werkplek. Zo leren we dagelijks bij.’

Hoe ver is de vastgoedbranche in Nederland? Zijn veel van uw klanten al Paris-proof?
‘Vanuit internationaal perspectief kunnen we vaststellen dat Nederland absoluut ver is. Verder dan de ons omringende landen en veel verder dan de Verenigde Staten. Ik merk dat steeds meer bedrijven en beleggers niet alleen openstaan voor verduurzaming van hun vastgoed en het zien als een verplichting, maar dat ze dit nastreven vanuit een intrinsieke drive, omdat ze op een verantwoordelijke manier met de wereld om willen gaan. Bedrijven snappen steeds beter dat het met name voor jongere medewerkers heel belangrijk is dat ze hun verantwoordelijkheid op dit gebied tonen. We moeten daarbij ook credits geven aan onze banken, want die dwingen vastgoedbeleggers steeds meer om hun gebouwen duurzamer te maken. Het vliegwiel gaat steeds harder draaien en zal niet meer stoppen. Het vliegwiel gaat alleen maar sneller draaien naarmate wij klanten beter kunnen laten zien dat duurzame investeringen verantwoord zijn en naarmate wij de klant steeds beter kunnen bedienen met de juiste inzichten. Overigens zijn de beleggers die wij helpen vaak verbaasd hoeveel beter ze worden gewaardeerd door investeerders, zodra ze stappen zetten in de verduurzaming van hun portefeuille.’

Adviseert u ontwikkelaars bij het bouwen zoveel mogelijk in te zetten op materialen die maximaal te recyclen zijn?
‘Uiteindelijk gaat het om een optimaliseringsvraagstuk. Het gaat om het vinden van de juiste balans tussen een economisch verantwoorde investering en het behalen van het uiteindelijke doel, bijvoorbeeld dat je volledig Paris-proof bent. Mensen denken bij verduurzaming vaak nog te veel aan het verminderen van fossiele brandstoffen en de uitstoot van CO2 en te weinig aan het totaal aan energie dat je nodig hebt om een gebouw neer te zetten. Soms slaan we te ver door, in de zin dat werkelijk alles recyclebaar moet zijn. In mijn optiek is het soms verstandiger om een gebouw neer te zetten voor een heel lange termijn, dus voor de nodige decennia. Dat kan beter zijn dan een recyclebaar gebouw dat je over pakweg tien jaar alweer moet slopen, om wat voor reden dan ook.’

Soms maken bedrijven goede sier met de duurzaamheid van hun gebouw. Moet dat kunnen?
‘Waarom niet? Wij zitten hier op de Zuidas, vrijwel naast het hoofdkantoor van ABN AMRO. De bank heeft op het plein voor haar ingang het opvallende, uiterst duurzame gebouw Circl neergezet, dat in feite fungeert als reclametool. Prima. Dat maakt ook dat mensen beter gaan nadenken over wat er allemaal mogelijk is.’

Verduurzaming levert veel op en is cruciaal, maar kost tegelijkertijd veel geld. Kan dit leiden tot polarisatie binnen onze maatschappij?
‘Daar ben ik wel bang voor, ja. Ik ben van huis uit ontwikkelingseconoom. Vanuit macro-optiek is het mogelijk inzichtelijk te maken hoe de kosten om de maatschappij duurzamer te maken, eerlijk verdeeld kunnen worden zodat degenen die het niet breed hebben, niet opeens moeten inleveren waar het gaat om hun kwaliteit van leven. Ik zou het heel erg vinden als de meest kwetsbare groepen in onze samenleving door de verduurzaming van hun sociale huurwoningen meer huur moeten gaan betalen en daardoor een nog moeilijker leven krijgen. Dan schieten we ons doel echt voorbij. Europa heeft in het verleden alle fouten gemaakt die je maar kunt bedenken. Van het gebruik van smerige energiebronnen tot instandhouding van slechte arbeidsomstandigheden voor arbeiders. Als we in de wereld verder willen komen met verduurzaming, moeten de rijke landen de armere landen helpen, wat zal leiden tot een betere verdeling tussen haves en have nots. Rijke landen kunnen zich dat overigens ook prima veroorloven. Vanuit die macro-context zouden we met z’n allen over verduurzaming moeten nadenken. Ik heb het idee dat dat steeds beter lukt en dat de vastgoedsector daar een steeds grotere bijdrage aan gaat leveren.’

Dit interview is gepubliceerd in Management Scope 02 2020.