Interview Unibail Rodamco, John van Haaren over duurzaam vastgoed

Want de kantorenmarkt, met uitzondering van die van Frankrijk, is geen speerpunt meer in de strategie van Unibail-Rodamco. Het gros van de portefeuille betreft ruim vijftig grote winkelcentra, verspreid over elf Europese landen. Interviewer NUON), vraagt Van Haaren eerst naar de strategie van Unibail-Rodamco.

‘We hebben onze portefeuille in Nederland de afgelopen jaren flink afgebouwd, van zeg vier miljard euro terug naar anderhalf miljard euro. Dat staat op zich los van de huidige crisis. We investeren vanuit strategisch oogpunt liever in retail, want op winkelcentra kunnen wij meer invloed uitoefenen dan op kantoren. Door onze keuze van huurders kunnen we de aantrekkelijkheid van een winkelcentrum namelijk in grote mate beïnvloeden. In Europa zijn wij bijvoorbeeld de grootste verhuurder van winkelpanden aan Apple. Zodra Apple in een winkelcentrum zit, komen daar meer consumenten op af. En daar profiteren andere huurders van. Dat resulteert in hogere winkelomzetten en dus, op termijn, in hogere huren en een waardestijging van ons vastgoed. Daarnaast is het niet noodzakelijk dat je als investeerder je risico spreidt over meerdere vastgoedcategorieën. De eindbelegger kan dat op de beurs prima zelf doen, dat is veel efficiënter en duidelijker.’

In hoeverre vormt de opkomst van online shopping een bedreiging voor winkels, en daarmee voor Unibail-Rodamco?
‘De multichannel-ontwikkeling voegt een dimensie toe aan het winkel- en koopgedrag van de consument. Daardoor verandert de functie van winkelcentra. Die verschuift meer van alleen de traditionele koopfunctie naar een functie van branding, van het laten zien van showcases. Kom kijken in de winkel en koop later online, is steeds vaker de realiteit. In een rapport van ING werd onlangs ook geconcludeerd dat retailers steeds minder fysieke locaties nodig hebben. Maar waar ze blijven zitten,  moeten ze wel een beter aanbod laten zien, zich sterker profileren. Die trend hebben wij al jaren geleden zien aankomen en daar tijdig onze strategie op afgestemd. De toplocaties in de steden blijven prima functioneren, zoals ook de grote winkelcentra. Daar willen winkeliers zich nog steeds graag vestigen. Daar richten wij ons op.’

Hoeveel grote winkelcentra telt Nederland?
‘Volgens onze criteria in feite maar elf. Die vind je onder andere in Amstelveen, Almere en Zoetermeer. Voor de winkels waar je je dagelijkse boodschappen doet, zie ik zeker nog wel een toekomst. Maar vooral voor de kleinere winkelcentra – een mix van winkels voor dagelijkse boodschappen en echte grote centra – wordt het nu lastig, en dat geldt ook voor de ‘aanloopstraten’ van reguliere stadscentra. De bezoekersaantallen nemen af en daarmee de winkelresultaten. De leegstand neemt toe, er komt druk op de huurprijzen. We hebben in Nederland nu meer dan voldoende winkelmeters. Ik denk dat op termijn twintig tot dertig procent daarvan gaat verdwijnen. Nee, dat betekent niet dat je nooit meer nieuwbouw neerzet. Maar wel dat je daar erg restrictief in moet zijn. Mijn motto is: eerder verdichten en concentreren, en niet meer bijbouwen, zeker niet in de periferie.’

Ligt daar voor marktpartijen, zoals ook Unibail-Rodamco, een maatschappelijke taak? Winkelcentra zijn toch bedoeld om burgers, ook in kleinere steden en dorpen, te voorzien van hun dagelijkse behoeften?
‘Nederland heeft een erg grote winkeldichtheid. Het vraagstuk draait in feite om de keuzes die je maakt in ruimtelijke ordening. En daar gaat het mis in het niveau van besluitvorming. Ruimtelijke ordening gebeurt met name op gemeentelijk niveau. Feit is dat veel gemeentes nú geld nodig hebben. Als je dan landbouwgrond een andere bestemming geeft, bijvoorbeeld retail, creëer je heel simpel een aanzienlijke waardetoename. Dat kan zo niet langer, de landelijke overheid moet hierin sterker reguleren. Planmatiger denken. Neem een project dat nu loopt in de periferie van Almere. Daar willen ze in een weiland een winkelcentrum uit de grond stampen. Onder de noemer ‘thematische retail’ wordt er dan groen licht gegeven, maar reken maar dat je daar de gewone winkelformules aan gaat treffen. Wie zit daar nou op te wachten? Vanuit maatschappelijk en duurzaam oogpunt moet je dat niet willen. Als investeerder kun je daar op korte termijn geld mee verdienen, maar dan moet je toch ook denken aan je maatschappelijke verantwoordelijkheid. En dus niet instappen.’

Zou een keuze voor een factory outlet zoals Batavia Stad in Lelystad dan nog wel kansrijk zijn?
‘Dat is een specifiek type retail, waar we in Nederland nu drie voorbeelden van hebben. Dat is een goede ontwikkeling geweest, maar daarmee is de behoefte van de Nederlandse consument inmiddels grotendeels afgedekt. Maar wat zie je? Er liggen nu plannen voor nog eens vier van die factory outlets! Die hebben we echt niet meer nodig. Detailhandel Nederland verzet zich er ook tegen, maar ja, gemeentes verdienen aan de gronduitgifte, dus die duwen door. Dat leidt tot meer winkelcentra en daarmee tot volstrekte kannibalisatie. We gaan in deze crisis met z’n allen echt niet meer geld uitgeven aan zaken als kleding. En als zo’n nieuw winkelcentrum er eenmaal staat, redeneren de grote winkelketens: “ik heb er eigenlijk geen zin in, maar laat ik er ook maar in gaan zitten want anders verlies ik marktaandeel”.’

Op de corporate website van Unibail-Rodamco gaan jullie uitgebreid in op zaken als duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Wat zijn de belangrijkste motieven?
‘Vanuit onze grote aandeelhouders komt de nodige druk. Zij verlangen van ons dat we duurzaam opereren. Het is niet zo dat we hierin zozeer ideologisch zijn, we zijn geen Triodos Bank. Maar we willen als Europees marktleider wél leading zijn als het gaat om duurzaamheid. En dat zijn we ook. Er zit ook een marketingkant aan: in wezen verkopen wij aan onze retailers een x-aantal bezoekers, door de locatie en aantrekkelijkheid van een winkelcentrum. En daar past duurzaamheid naadloos in; zo hebben we al onze winkelcentra in Nederland uitgerust met oplaadpunten voor bezoekers die elektrisch rijden. Om eerlijk te zijn, daar wordt nu nog nauwelijks gebruik van gemaakt. Waarom we het dan toch doen? Dat is een kip-ei-verhaal. Wij zien dat toch als een investering in een duurzame toekomst.’

En huurders? Stellen zij duurzaamheidseisen aan de panden die ze van jullie willen huren?
‘Niet of nauwelijks. Er is onder retailers een beperkte vraag naar duurzaamheid. In de kantorenmarkt is dat overigens heel anders, daar is het wel degelijk een issue. Als organisaties in een duurzaam pand zitten, wordt dat met trots gecommuniceerd. Wij spelen daarop in. Op dit moment verduurzamen we – voor eigen risico en rekening – het kantoor Rotterdam Plaza. We willen met dit pand energieklasse A halen, omdat veel huurders op dat soort toplocaties willen voldoen aan de hoogste duurzaamheidseisen.’

U gaat zelf, voor Unibail-Rodamco Nederland, op zoek naar nieuwe kantoorruimte. Zoekt u dan ook iets duurzaams?
‘Uiteraard. Walk the talk. Wij zijn niet alleen een grote, maar ook een duurzame belegger in commercieel vastgoed. We kregen hiervoor vorig jaar nog de ‘Groene Baksteen’, dat is een prijs van Jones Lang Lasalle, voor de meest duurzame vastgoedbelegger. Dan vind ik natuurlijk ook dat ons nieuwe kantoor bijzonder duurzaam moet zijn. Liefst dichtbij een knooppunt van openbaar vervoer, anders komt iedereen toch nog met de auto.’

U accepteerde vorig jaar de eindverantwoordelijkheid voor de activiteiten van Unibail-Rodamco in  Nederland, in hoeverre speelde daarbij het aspect duurzaamheid voor u persoonlijk een rol?
‘Dat speelde zeker mee. Ik wil geen dingen doen waar ik niet in geloof. Bijvoorbeeld geen kantoorontwikkeling in perifere locaties, daar voel ik me niet prettig bij. Voor mij wegen zaken als ruimtelijke ordening en duurzaamheid tamelijk zwaar, daarom steek ik nu ook veel tijd in overleg met partijen als Detailhandel Nederland. Duurzaamheid is ook iets wat tussen je oren zit. Bij mijn vorige werkgever nam ik de top-25 van het management mee naar het kantoor van het Wereld Natuur Fonds in Zeist; daar kregen we een rondleiding, dat gebouw is een gerenoveerd laboratorium, zeer duurzaam en volledig CO2-neutraal. Zo’n bezoek werkt heel inspirerend.’

Terug naar jullie eigen winkelcentra. Moeten die aan minimale duurzaamheidseisen voldoen?
‘Daar werken we voortdurend aan, dat is een continu proces. De huurders zijn zelf verantwoordelijk voor bijvoorbeeld het energieverbruik. Als ze het huurcontract tekenen, tekenen ze ook voor de appendix waarin een flink aantal duurzaamheidsmaatregelen staat opgesomd. Dat is een integraal onderdeel van het huurcontract. Daarin geven wij onze huurders de opdracht om maatschappelijk verantwoord bezig te zijn. Dat gaat best ver. Als een huurder aanmerkelijk meer water of energie verbruikt dan andere huurders in het pand, moet hij corrigerende maatregelen nemen. Daarnaast moet hij zoveel mogelijk het afval scheiden. En werknemers stimuleren om te carpoolen of gebruik te maken van openbaar vervoer. Dergelijke huurcontracten tekenen we al een paar jaar, we sturen echt aan op een gedragsverandering van onze huurders.’

Wat als huurders zich niet aan die duurzaamheidsmaatregelen houden? Ontbinden jullie dan het huurcontract?
‘Dat is nog niet gebeurd, maar dat is in theorie wel mogelijk. We hebben huurders al wel aangesproken op hun gedrag. Kijk, als voldoende huurders hebben getekend en zich daarmee hebben verplicht tot duurzaam gedrag, kun je het beter handhaven. Binnen de sector wordt dit al enige tijd gedaan met grote huurders. Feit is wel dat het onderwerp duurzaamheid door de crisis nu minder zwaar weegt dan een paar jaar geleden, dat merken we wel. Dat is jammer, het is onze rol en taak om huurders scherp te houden op dit punt.’

Als u nu de beschikking zou krijgen over honderd miljoen euro, waar zou u die dan in investeren?
‘In verbetering van de kwaliteit van onze winkelcentra. In Nederland is deze beduidend onder niveau, zeker als je het vergelijkt met het buitenland. Dat komt omdat veel winkelcentra zijn ontwikkeld in de jaren zeventig, en dus niet meer voldoen aan de eisen van nu. Daarnaast wordt de ondermaatse kwaliteit veroorzaakt door de Nederlandse huurwetgeving. Het rare daarvan is dat huurcontracten in principe oneindig zijn. Een huurder kan altijd blijven zitten.’

Tot de dood ons scheidt?
‘Dan nog niet, want de erfgenamen kunnen een huurcontract doorverkopen, zonder inspraak van de eigenaar. Dus als eigenaar hebben wij heel weinig stuurmiddelen op het winkelaanbod in onze winkelcentra. Voor nieuwe, goede retailers is dan soms geen plek, omdat de bestaande huurders allemaal blijven zitten. Gevolg: de kwaliteit van winkelcentra neemt af. We klagen toch allemaal dat het winkelaanbod overal identiek is? Dat is echt een groot probleem. Van die honderd miljoen zou ik een gedeelte ook gebruiken om huurcontracten af te kopen van minder aantrekkelijke huurders en om nieuwe retailers binnen te halen. In het buitenland zijn huurcontracten wel eindig en kunnen winkelcentra dus veel makkelijker het winkelaanbod verversen en verbeteren. Overigens zijn we hier in praktijk al hard mee bezig. Met een kwart van onze huidige huurders gaan we naar de kantonrechter om te zorgen dat de huurcontracten eindig zijn. Dat opkopen van bestaande huurcontracten kost ons veel geld, maar dat hebben we er graag voor over.’

Werken jullie met andere marktpartijen samen om de kentering richting meer duurzaamheid tot stan te brengen?
‘Ja, we werken hard aan partnerships. In ons hoofdkantoor in Parijs hebben we een speciale afdeling van vijf collega’s die continu contact onderhouden met onze belangrijkste prime retailers, denk aan Apple, H&M en Zara. Dan gaat het allang niet meer om locatie en huurprijs, maar om samenwerking over duurzame winkelen retailconcepten. Dat is voor ons belangrijk, want met die kleine groep van toonaangevende huurders willen we graag verder.’

Bent u optimistisch over verbetering en verduurzaming van het winkelaanbod?
‘Ja, anders zou ik me er niet meer voor inzetten. We moeten met z’n allen voorkomen dat ontwikkelaars en bouwondernemingen maar blijven doordenderen, gesteund door krachtige lobby’s. Zij hebben er veel belang bij dat er op korte termijn wordt bijgebouwd, maar de markt heeft daar geen behoefte aan. Ik geloof erin dat we door een verstandige ruimtelijke ordening het winkelaanbod kunnen verbeteren en verduurzamen.’

NUON)

Lees ook:
> Interview John Brands, Coca-Cola: 'Duurzaamheid is geen bevlieging'