Nils Kok, Flip Verwaaijen en Albert Hulshoff in gesprek over groen vastgoed
De heren zijn aan elkaar gewaagd. Gedurende anderhalf uur kruisen wetenschapper Nils Kok, adviseur Albert Hulshoff en praktijkman Flip Verwaaijen verbaal de degens. Ze hebben veel te bespreken en te bediscussiëren, vanuit een gedeelde passie voor verduurzaming van vastgoed.
Nils Kok, Flip Verwaaijen en Albert Hulshoff
Kok, die momenteel verbonden is aan de universiteit van Californië in Berkeley, doet wereldwijd onderzoek naar de waarde van energiezuinigheid en duurzaamheid op de commerciële vastgoedmarkt. Flip Verwaaijen, directeur van TNT Real Estate, leidt TNT in de zoektocht naar green offices, co-emissievrije bedrijfspanden. Het logistieke concern zoekt sinds vier jaar zelf financiers en projectontwikkelaars om die duurzame gebouwen te ontwikkelen. Een van de resultaten is een CO2-emissievrij bedrijfsgebouw in Veenendaal, dat in 2008 werd geopend. Dit pand trok de nodige aandacht omdat het meer energie opwekt dan dat er verbruikt wordt. Albert Hulshoff, adviseur utiliteitsbouw bij Agentschap NL, adviseert vanuit de overheid alle partijen in de vastgoedketen over verduurzaming.
Wat verstaan jullie precies onder de verduurzaming van commercieel vastgoed?
Kok: ‘Ik zie het vooral als een focus op beter omgaan met energie. Er zijn telkens nieuwe mogelijkheden in het verbeteren van panden, ook als je al een A-label hebt.’
Verwaaijen: ‘In jouw optiek draait het dan vooral om het kostenaspect, zorgen dat je minder energie verbruikt door efficiënter en effectiever te werken. Maar verduurzaming van vastgoed begint bij de mensen zelf, de gedragscomponent vind ik essentieel.’
Hulshoff: ‘Vanuit de overheid staat de reductie van co2 centraal. Door de invoering van energielabels is het nu mogelijk om de mate van verduurzaming van vastgoed transparant te maken. Partijen die hierin vooroplopen, krijgen veel positieve aandacht. We willen als overheid overigens niet alleen koplopers stimuleren maar ook het middensegment naar een hoger niveau brengen.’
Verwaaijen: ‘Je hebt die koplopers nodig om de meute te inspireren en mee te trekken, ook partijen die er géén baat bij hebben, die zorgen voor de instandhouding van de circle of blame. Verduurzaming is inmiddels geen optie meer, maar een voorwaarde om goed zaken te kunnen doen. Het is een kwestie van fatsoen. En van oog hebben voor de kosten. Straks moet je als bedrijf co2-certificaten kopen als je niet energiezuinig bent, daar moet je nu al op vooruitlopen. Bij TNT zijn we de verduurzaming van ons vastgoed gestart met een actieplan dat deel uitmaakt van het programma Planet-Me, waarmee TNT zijn ambitie wil waarmaken om emissievrij te opereren. Dat is erop gericht dat die ambitie wel geld oplevert, want anders krijg je die 160.000 medewerkers echt niet allemaal mee.’
In hoeverre speelt imago een rol bij het verduurzamen van kantoor- en winkelpanden? Hulshoff: ‘Uit onderzoek blijkt dat verduurzaming het imago van de koplopers veel goed doet, bijvoorbeeld op de arbeidsmarkt.’
Kok: ‘In de VS willen huurders als oliemaatschappijen en de grote banken met name met hun hoofdkantoor in groene gebouwen zitten. Daar ontvangen ze immers hun grootste klanten. In Nederland zie je dat ook bij een aantal bedrijven, zoals ABN Amro en KPMG. Maar dan vraag ik me af: wat doe je eigenlijk in de rest van je vastgoedportefeuille? Pak je al je panden aan? TNT heeft bijvoorbeeld een zeer duurzaam hoofdkantoor in hoofddorp. Speelde de imagokwestie bij jullie ook mee?’
Verwaaijen: ‘Helemaal niet. Verduurzaming is iets dat echt in je moet zitten, anders stelt het niets voor. Ons motto is: orange on the outside, green on the inside. Je moet bij dit onderwerp inderdaad enorm oppassen voor window dressing.’
Hulshoff: ‘Los van de imagokwestie, is het bij bedrijven die grote stappen voorwaarts maken altijd de CEO of iemand anders uit de Raad van Bestuur die het proces van verduurzaming trekt. Geloven de hoogste bestuurders er niet in, dan kun je het vergeten. Feit is dat huisvesting in praktijk vaak is ondergebracht op een te laag niveau binnen organisaties. Meestal ligt verduurzaming op het bordje van de faciliteitenmanager, maar die heeft te weinig slagkracht en budget om bestaande panden goed aan te kunnen pakken.’
De circle of blame die Flip Verwaaijen net noemde, staat een grootschalige ontwikkeling van energie-efficiënt en duurzaam vastgoed in de weg. Wat is jullie visie op dit fenomeen?
Hulshoff: ‘Koplopers binnen de vastgoedmarkt hebben deze vicieuze cirkel doorbroken. Zij zijn ieder vanuit hun specifieke positie aan de slag gegaan met het realiseren van duurzame gebouwen. De overheid, goed voor de huur van elf procent van de totale kantorenmarkt, is zo’n koploper. Zij heeft – vanuit het voornemen om vanaf 2010 voor honderd procent duurzaam in te kopen – een goed voorbeeld gegeven door vanaf begin 2010 alleen nog panden te huren die een energiezuinig A-, B- of C-label hebben. Grote bedrijven als UPS en TNT volgen dit voorbeeld. Een stelregel is dat als twintig procent van een markt beweegt, de massa meegaat. Met die tendens moeten verhuurders en vastgoedbeleggers dus terdege rekening houden.’
Kok: ‘En het hoeft ze nauwelijks iets te kosten: ons onderzoek in de VS toont aan dat iedere dollar energiebesparing van een huurpand resulteert in een toename van de huur met 95 dollarcent. Uiteindelijk gaat het om de totale huisvestingskosten. Maar beleggers kijken vooral naar kortetermijnratio’s als de terugverdienperiode. Ze moeten zich echter goed realiseren dat door de malaise op de vastgoedmarkt het spel gedraaid is. Nu zijn de huurders aan zet.’
Verwaaijen: ‘Het is wrang dat de huurder nog vrijwel geen voordeel heeft van een investering in duurzaamheid, en de belegger wel. Maar nu kantelt dat. De beleggers en de ontwikkelaars hebben zich de afgelopen jaren overeten, met een enorme leegstand als gevolg. Het pand waar wij nu in zitten, aan de Haagse Beatrixlaan, is veertig jaar oud en eigendom van een grote belegger. In verband met onze draai naar duurzame kantoren twijfelden we of we hier wilden blijven of niet. We hadden meerdere alternatieven, waaronder nieuwbouw. Vroeger wilde een belegger alleen wat doen aan bijvoorbeeld het binnenklimaat, als de huur navenant omhoog kon. Nu is dat anders: onze belegger benaderde ons proactief. Omdat het huurcontract zou eindigen, wilden ze graag meedenken over onze plannen tot verduurzaming van dit pand.’
En wat was het besluit?
Verwaaijen: ‘We hebben ervoor gekozen om hier te blijven en het pand aan te passen. De eigenaar van ons pand dacht heel goed mee, maar het kan ook anders. Ik weet ook van een groot Amerikaans bedrijf dat zijn panden hier in Nederland wilde verduurzamen, maar werd teruggefloten door zijn aandeelhouder. Die koos liever voor een lage huur, die verduurzaming “zouden ze later wel doen’’. Tja.’
Hulshoff: ‘Maar vergeet de attitude van de huurder niet. Veel huurders kijken ook alleen naar de korte termijn. Ze slepen dolgraag een huurkorting binnen, als ze tekenen voor een contract van drie of vijf jaar. En de verhuurder wil zijn huurders uiteraard binnenboord houden, dus die geeft die korting grif weg.’
Verwaaijen: ‘Er zijn eigenlijk meer circles of blame. Zoals die van de leegstand. Dan denk ik meteen aan de rol van de banken.’
Kok: ‘En de meeste beleggers investeren op dit moment niet in duurzaamheid, want ze hebben geen financiële ruimte, goed gekapitaliseerde uitzonderingen als Corio en Rodamco daargelaten. Zolang huurders en verhuurders maar hun maandelijkse lasten betalen, redeneren banken in de trant van ‘extend and pretend’. Over een paar jaar trekt de economie vast wel weer aan, en de taxatierapporten laten toch ook geen dramatische waardedalingen zien?’
Wat zou de impact zijn van een realistischer waardebepaling van vastgoed?
Verwaaijen: ‘Wie zou dat willen? Wie geeft daartoe het sein?’
Kok: ‘Beleggers moeten in principe ieder jaar hun vastgoed herwaarderen. Wat doet de taxateur? Die zegt: de economie trekt langzamerhand weer aan, er komen weer banen bij, de waardedaling bedraagt twee procent. Als hij integer is, zegt hij: deze leegstand is structureel, dus minus twintig procent! Maar dat gebeurt dus niet.’
In het buitenland zien we dat third party contractors, zoals Energy Service Companies (ESCo’s), huurders en eigenaren bij elkaar brengen. Waarom komen die partijen in Nederland nauwelijks van de grond?
Kok: ‘In de VS floreert de Esco-markt al twintig jaar, vooral bij scholen, ziekenhuizen en andere overheidsgebouwen. Die zijn vaak eigenaar van hun vastgoed. het model is simpel: de Esco levert een energiebesparingdienst als kernactiviteit, neemt financieel risico door te investeren in verduurzaming, en wordt afgerekend op een prestatiecontract. Dat werkt vaak goed, maar als de gebruiker niet de eigenaar is en het een beleggingspand betreft, neemt zo’n Esco ook een kredietrisico, naast het gebruikelijke performancerisico.’
Hulshoff: ‘ook in Duitsland en Engeland zie je een levendige Esco-markt. In Nederland is dit model nog tamelijk onbekend, en daarmee onbemind. Terwijl er prachtige voorbeelden zijn waar dit goed werkt. Neem Rotterdam, die gemeente heeft ervoor gekozen om via Esco’s hun vastgoed te verduurzamen, te beginnen met negen zwembaden. De ingeschakelde Esco Strukton garandeerde een energiekostenbesparing van 34 procent, een reductie op het onderhoudsbudget van vijftien procent, en een structurele verbetering van het binnenklimaat van de zwembaden. Dat is vastgelegd in een tienjarig onderhoud- en energieprestatiecontract en wordt uitgevoerd zonder aanvullende investeringen door de gemeente Rotterdam.’
Hoe vertaal je dit naar de commerciële vastgoedmarkt?
Kok: ‘Het begint bij de vraag: welke Nederlandse vastgoedeigenaren kennen het energieverbruik van de panden in hun portefeuille? Dat zijn er bedroevend weinig. Dat zegt al heel veel. Zo kunnen ze onmogelijk hun huurders adviseren over hun energieverbruik of zelf aan de slag gaan.’
Hulshoff: ‘Toch vreemd. Als ik verhuurder was, zou ik proberen mijn huurders te helpen. Bijvoorbeeld door overal meetapparatuur te installeren. Die negen Rotterdamse zwembaden beschikten over te weinig verbruiksdata, de Esco plaatst nu overal slimme meters.’
Verwaaijen: ‘Het energieverbruik interesseert vastgoedeigenaren niet. En de energiebedrijven weten dat. Ik vind dat grote energieconcerns als Eneco, Nuon en Essent hun klanten beter zouden moeten helpen met de verbruiksdata. Maar ja, de energiebranche heeft er geen belang bij als het energieverbruik terugloopt. Ze doen wel mee met de verduurzaming, maar met de voet op de rem. Ik hoor overal bedrijven klagen die hun overtollige zonne-energie willen terugleveren, maar daar een habbekrats voor terugkrijgen. Dat is toch te zot voor woorden? De energieconcerns zouden het voortouw moeten nemen in de verduurzaming van winkel- en kantoorpanden. Ik ben een huurder, mijn vak is toch niet het duurzaam beheren van gebouwen?’
Nee, maar dat is het ook niet voor energieconcerns. Als ik bij klanten langskom, geloven ze niet dat ik hen wil helpen energie te besparen. Ik moet onze rol telkens weer uitleggen.
Verwaaijen: ‘In wezen draait het om vertrouwen.’
Hulshoff: ‘En om leiderschap. Het is mijn ervaring dat iedereen in de keten de circle of blame kan doorbreken. Als je maar initiatief toont.’
Verwaaijen: ‘Daarmee sla je de spijker op de kop. Er moeten meer leiders zijn, die met lef die verduurzaming oppakken.’
Kok: ‘En laat alle partijen, dus ook de volgers en de achterblijvers, de businesscase zien. Want verduurzaming van commercieel vastgoed kan erg lonend zijn.’
Bovenstaand artikel is gepubliceerd in de special Groen Vastgoed in samenwerking met Nuon.