Verduurzaming van commercieel vastgoed
Verduurzaming van vastgoed staat bovenaan de agenda’s van vastgoedeigenaren, beleggers, projectontwikkelaars en beheerders. Zij zien dat verduurzaming van commercieel vastgoed uiteenlopende kansen biedt, zeker nu de malaise in de markt aanhoudt. Vastgoedpartijen realiseren zich dat duurzaam innoveren en renoveren een effectieve manier is om waarde aan een kantoor- of winkelpand toe te voegen, ongeacht of dat pand leeg staat of verhuurd wordt. Dat is meer dan welkom in een tijd dat de leegstand oploopt tot boven de vijftien procent en de stagnatie van nieuwbouwprojecten aanhoudt. Uit onderzoek van vastgoedeconoom Nils Kok blijkt dat door verduurzaming zowel de verhuurbaarheid als de verkoopbaarheid van een pand verbetert. De verhuurder kan een hogere huurprijs realiseren, voor de huurder geldt dat hij kan besparen op zijn energiekosten en dat het comfort toeneemt.
Daar komt bij dat het imago-aspect voor steeds meer partijen meespeelt. Wie maatschappelijk verantwoord wil ondernemen, kan niet meer om verduurzaming van commercieel vastgoed heen; klanten eisen dat ook steeds meer van hun leverancier. Ook banken kijken vaker en scherper naar de mate van verduurzaming, bijvoorbeeld als hun taxateurs een vastgoedobject (her)waarderen. Wat hen daarbij helpt, is de invoering van energielabels die de mate van verduurzaming van vastgoed transparant maken. Andere factoren die de verduurzaming aanjagen zijn structureel stijgende energieprijzen en de steeds strengere milieuwet- en regelgeving vanuit de Europese Unie.
GEDRAG
Maar wat verstaan we precies onder duurzaamheid in de vastgoedmarkt? Het gaat om veel meer dan verlaging van de energiekosten door energiebesparende maatregelen. De vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) definieert verduurzaming als volgt: Het op een verantwoorde manier samenbrengen van de zorg voor het milieu, een lange levensduur, huurdertevredenheid en waardeontwikkeling. Bij verduurzaming draait het ook om aspecten als locatie, materiaalgebruik en bereikbaarheid. Wat betreft het genoemde milieuaspect: utiliteitsgebouwen zijn verantwoordelijk voor circa zestien procent van de totale CO2-uitstoot in Nederland. In de kantorenbranche is met prestatiecontracten een jaarlijkse CO2-besparing mogelijk van ongeveer 35 procent, zo becijferde AgentschapNL. Uiteindelijk draait het bij de verduurzaming van vastgoed ook om het gedrag van de gebruikers. Want die moeten natuurlijk niet structureel vergeten tussendeuren te sluiten, lichten uit te doen en computers uit te zetten.
HOGER RENDEMENT
Beleggers, projectontwikkelaars en beheerders van commercieel vastgoed worstelen met een aantal vragen. Stel dat je de waarde van vastgoed kunt verhogen door te verduurzamen, hoe weet je dan hoeveel dat precies oplevert? En wanneer kun je die waardestijging tegemoet zien? Zonder deze bewijsvoering kunnen velen niet starten. Bovendien zijn investeringen in verduurzaming hoger dan conventionele oplossingen. Het zijn begrijpelijke dilemma’s. Wie inzet op verduurzaming, dient zich te realiseren dat het rendement pas na een aantal jaren zichtbaar wordt. Ook hier gaan de kosten voor de baten uit. Na investeringen in energiezuinigheid treden er interessante effecten op, blijkt uit onderzoek van vastgoedeconoom Nils Kok. Het direct rendement van verduurzaamd vastgoed in de VS is zo’n zeven procent hoger dan van ‘regulier’ vastgoed. En verkoopprijzen liggen zelfs dertien procent hoger. Overigens is de opbrengst van sommige investeringen in verduurzaming ook direct meetbaar door te starten met systematische energiemonitoring, waarbij de gebruiker zijn energiestromen constant meet, registreert en bijstuurt.
ONVOORSPELBARE FACTOR
Een ander veelvoorkomend dilemma is de wens de servicekosten van vastgoed zo laag mogelijk te houden door zo goedkoop en duurzaam mogelijk in te kopen, omdat de helft van die servicekosten uit energiekosten bestaan. Het lastige van de inkoop van energie is echter dat deze markt complex is, met veel aanbieders, schommelende energieprijzen en de nodige onvoorspelbaarheid. Welke strategie moet je dan hanteren, wanneer moet je welke volumes inkopen? En welk volume moet je afnemen? De ervaring leert dat volume een onvoorspelbare factor is door eigenaren die vertrekken en onregelmatigheden in het verbruik door bijvoorbeeld leegstand. Een vrije bandbreedte heeft daarom de voorkeur voor de meeste partijen. Duidelijk is dat vastgoedpartijen van energiebedrijven verlangen dat die hen helpen om hun energiekosten zo laag mogelijk te houden, en hen te ‘ontzorgen’ door effectieve ondersteuning bij de energieadministratie.
SAMENWERKING LOONT
Veel vastgoedpartijen die zich afvagen of en hoe ze moeten inzetten op verduurzaming, zijn actief op zoek naar informatie. Daarbij is de behoefte aan samenwerking tussen verschillende partijen groot. Leren van elkaars vragen, behoeften, expertise en ervaringen staat daarbij voorop. Energiemaatschappijen kunnen in dergelijke samenwerkingsverbanden ondersteuning bieden bij energie-inkoop, informatie over marktontwikkelingen, kosten-batenanalyses, technologische oplossingen en innovatieve financiële constructies. Samenwerking kan tot innovatieve oplossingen leiden. Een voorbeeld daarvan is de samenwerking tussen BAM Utiliteitsbouw en Nuon, die hun kennis en kunde op gebied van duurzaamheid en energieneutraal bouwen hebben gebundeld in de herontwikkeling van het bedrijfspand De Afbramerij in Amsterdam-Noord. Dit bedrijfspand van ongeveer achtduizend vierkante meter wordt binnenkort CO2-neutraal opgeleverd. Energieoplossingen die in De Afbramerij worden toegepast zijn onder andere ‘slimme’ zonwering, natuurlijke ventilatielucht, warmte- en koudeopslag en aansluiting van het gebouw op een grijswatersysteem, een innovatieve technologie om water te recyclen. In het commercieel vastgoed zetten verschillende partijen momenteel grote stappen in het verduurzamen van hun vastgoedportefeuille. Maar we zijn er nog lang niet. Wij verwachten dat de technologie de komende jaren verder verbetert en nieuwe kansen biedt voor het verduurzamen van commercieel vastgoed.
Nicole de Vries, Nuon.
Lees ook:
> Ronde tafel over duurzaam commercieel vastgoed
> Overheid kan verduurzaming snelheid geven
> Energie besparen kan
> Integratie Vattenfall en Nuon
> Duurzaamheid is geen bevlieging
> Maak duurzaam hip en sexy